주택담보대출 규제 강화와 금리 인하 기조가 맞물리면서 자금의 흐름이 다시 상업·업무용 부동산으로 옮겨가고 있다. 주택 시장의 규제는 강화된 반면, 비주택 부동산의 대출 한도는 여전히 담보인정비율(LTV) 70%가 유지돼 투자 대안으로 주목받는 것이다.
주택은 보유세 부담과 대출 제한으로 진입장벽이 높아졌지만, 소규모 상가나 오피스 건물은 상대적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다는 점도 투자자들의 관심을 끌고 있다. 부동산플래닛 자료에 따르면 10억~50억 원대의 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 올 1분기 834건에서 3분기 1030건으로 200건 가까이 증가했다.
50억~100억 원대 거래도 132건에서 171건으로 늘었다. 특히 서울에서는 연면적 3300㎡ 이하 소규모 빌딩 거래가 빠르게 늘고 있다. 1분기 312건이던 거래가 2분기에 455건으로 뛰었고, 3분기에는 459건을 기록했다. 거래 금액 역시 3조 원을 넘어서며 반년 새 60% 이상 증가했다.
전문가들, '연말'까지 흐름 이어질 것으로 전망
이 같은 흐름은 6월 정부의 ‘6·27 가계대출 규제’ 발표 이후 본격화됐다. 당시 주택담보대출 총액 제한과 전세대출 제약으로 아파트 매수 심리가 위축되자, 자금이 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩 시장으로 몰린 것이다.
특히 근린상가나 오피스의 공실률이 집합상가보다 낮다는 점도 투자심리를 자극했다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울의 소규모 근린상가 공실률은 5.1%로 전 분기보다 감소했다. 중대형 상가(8.7%)와 오피스(5.0%) 역시 소폭 하락하며 안정세를 보였다.
정부의 ‘10·15 부동산 안정화 대책’으로 서울 및 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되며 주택담보대출 LTV가 40%로 낮아졌지만, 비주택은 기존 70%를 그대로 유지하게 된 것도 매수세를 부추기고 있다.
당초 상가나 오피스텔도 규제 대상에 포함될 것으로 알려졌으나, 정부가 이를 공식 정정하면서 투자자들의 관심이 더욱 쏠렸다. 또한 미국 연방준비제도의 연이은 기준금리 인하가 국내 금리 인하 기대감을 높이며 자금 조달 여건을 완화시켰다.
이로 인해 빌딩 투자의 진입 비용이 줄고, 고급 아파트 대비 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다는 인식이 확산되고 있다. 강남권 아파트 가격 상승으로 인한 부담과 보유세 인상 가능성까지 맞물리면서, ‘똘똘한 한 채’ 전략을 고수하던 자산가들도 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 추세다.
전문가들은 이 같은 흐름이 연말까지 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택 시장이 위축되고 대출 규제가 강화되면서, 대출 여력이 남아 있는 비주택 부동산에 대한 문의가 늘고 있다”며 “다만 무리한 매수보다는 시세 조정을 거친 안정적인 물건 중심으로 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
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