최근 부동산 커뮤니티를 중심으로 서울 동작구 흑석동 '흑석 한강 푸르지오'를 둘러싼 루머가 빠르게 퍼졌다. 일부 입주민들 사이에서 언덕이 높고 생활 편의시설이 부족하다며 매물을 내놓고 있다는 내용이었다. 그러나 현지 시장의 체감 분위기는 정반대다. 단지 매물은 드물고, 급매가 아니면 거래가 성사되기 어려울 만큼 수요가 꾸준하다는 것이 중개업계의 공통된 평가다.
언덕 논란 속 신고가 거래…흑석동 조망권과 재개발 등 겹호재
KB부동산에 따르면 '흑석 한강 푸르지오' 전용 25평형은 이달 11일 22억9000만원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다. 불과 3개월 전까지만 해도 21억원대에 머물던 거래가 단기간에 2억원 가까이 상승한 셈이다. 한 중개업소 대표는 "루머가 사실이라면 매물이 쏟아져야 하는데 오히려 물건이 귀하다"며 "급매가 아니면 거래가 성사되지 않고 조망이나 향이 좋은 라인은 여전히 호가가 오르고 있다"고 말했다.
주민들 반응도 비슷했다. 입주민 이주은 씨(34·여)는 "단지가 언덕 위에 위치해 불편하다고 느낄 수는 있지만 내부에는 경사로와 계단이 잘 조성되어 있어 생활에 큰 불편은 없다"고 말했다. 이어 "해당 루머가 커뮤니티에서 과도하게 확산됐다면 이는 아파트 가격을 의도적으로 낮추려는 움직임으로 볼 수밖에 없다"고 덧붙였다.
흑석 한강 푸르지오 주변에 마을버스가 다니지 않는다는 이른바 교통 접근성 논란 역시 실상과는 거리가 있다. 단지 인근에는 '동작21번' 마을버스가 수시로 운행하며, 9호선 흑석역과 중앙대병원 정류장이 도보권에 있어 출퇴근이나 생활 동선이 불편하지 않다. 부동산 전문가들은 "언덕 지형은 흑석동 전체의 고도 차에서 비롯된 구조적 특성"이라며 "이 덕분에 조망권이 극대화돼 실거주 만족도는 오히려 높다"고 평가했다.
공인중개사들은 이 같은 루머가 흑석동의 지형적 특성과 관련이 있다고 분석했다. 흑석동은 한강벨트에 속하지만 뒤편으로 수도산과 서달산이 자리해 언덕이 많은 지역으로 꼽힌다. 이러한 입지적 특성으로 인해 단지별로 조망권이 뚜렷하게 구분되며 마운틴뷰와 한강뷰 단지 간 가격 차이도 발생하고 있다.
한강뷰가 시세를 가른다…재개발·실거주 수요 굳건
KB부동산 시세에 따르면 흑석동 대장 아파트로 꼽히는 '아크로리버하임' 전용 34평형은 지난 14일 34억6000만원에 거래됐다. 반면 대부분의 동이 산 조망인 '흑석자이' 동일 평형은 9월 24억원에 거래됐다. 약 10억원의 차이를 만드는 건 조망이다. 부동산 업계 관계자는 "한강 조망권은 여전히 서울 부동산 시장에서 가장 강력한 프리미엄 요인"이라며 "흑석동은 한강과 산 조망을 모두 갖춘 입지라 향후 가치 상승 여력이 크다"고 설명했다.
흑석동은 현재 재개발 호재가 겹겹이 진행중이다. 흑석9구역은 현대건설이 시공을 맡아 2027년 동·호수 추첨을 앞두고 있으며, 흑석2구역(흑석시장 일대)은 삼성물산이 착공을 준비 중이다. 향후 흑석동 일대 1~11구역이 모두 순차적으로 정비되면 흑석동 전체가 한강변 고급 주거 벨트로 재편될 가능성이 높다.
부동산 전문가들은 이러한 연쇄적 재개발이 단기 투기 수요보다 실수요 중심의 시장 구조를 만들어낸다고 본다. 중앙대학교와 중앙대병원을 중심으로 교수, 의료진, 교직원 등 전문직 종사자의 거주 비율이 높고, 자녀 교육 여건이 뛰어나 장기 거주 수요가 꾸준하다는 것이다. 실제로 흑석동 내 주요 단지의 실거주 비율은 70% 이상으로, 강남권 신축 아파트 수준에 육박한다.
실수요 중심의 구조는 가격 안정성과 직결된다. 인근 중개업소 관계자는 "재개발이 진행돼도 외부 지역으로 이주하기보다는 흑석 내 다른 단지로 이동해 계속 거주하는 사례가 많다"며 "자연스럽게 매물 잠김 현상이 발생하고, 하락기에도 급매물이 거의 나오지 않는다"고 설명했다.
한강 조망 외에도 흑석동은 교통·생활 인프라 개선 속도도 빠르다. 9호선 급행열차와 4호선, 1호선을 통한 여의도·강남권 접근성이 뛰어나고, 흑석역·상도동·노량진 생활권이 겹치며 상업시설·대형병원·교육시설이 한 생활권 안에서 연결된다. 흑석역 일대 한강공원과 수도산·서달산 둘레길은 '주중 직주근접형·주말 여가형' 생활 패턴이 가능한 복합 생활권을 완성한다.
또한 흑석동은 한강변 단지 중 드물게 15억원 이하 아파트가 아직 존재해 대출 규제 영향을 비교적 덜 받는다. 한 공인중개사는 "흑석은 한강벨트 내에서 유일하게 실수요자가 대출을 활용해 진입할 수 있는 지역 중 하나"라며 "금리 인하 시기가 도래하면 매수세가 빠르게 회복될 가능성이 높다"고 분석했다.
KB부동산 통계에서도 흑석동의 저항력은 수치로 확인된다. 흑석동 아파트의 최근 3개월 거래 중 80% 이상이 실거주 목적 매수로 분류됐다. 거래량은 줄었지만 평균 실거래가는 오히려 1.8% 상승했다. 전문가들은 "흑석은 한강 조망이라는 희소성과 재개발, 실수요 세 축이 균형을 이루며 시장을 견인하는 구조"라며 "단기 루머로 흔들릴 지역이 아니다"고 평가했다.
공인중개사 이선희 씨(56·여)는 "흑석동은 단순히 '언덕 위 단지'가 아니라, 한강과 산 조망을 동시에 누릴 수 있는 보기 드문 입지"라며 "개발이 완료되면 흑석동은 강북의 새로운 주거 축으로 자리 잡을 것이다"고 내다봤다.
유정석 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "흑석동은 그간 특별한 재개발 이슈가 없어서 저평가된 지역으로 손꼽혔지만 오랜 기간 역점 사업을 추진했던 곳이기도 하다"며 "그러다 보니 최근 시행되고 있는 개발 사업들을 통해서 프리미엄이 붙을 수 있는 여지가 있는 지역이다"고 말했다. 이어 "흑석동의 경우 여의도, 반포, 강남 등과도 가깝다는 점에서 지리적으로도 워낙 우수하다는 장점을 가지고 있지만, 지난 15일 발표된 부동산 정책으로 인해서 재개발이 완료된 이후에는 분담금 문제도 발생할 수 있는 여지가 있는 지역인 만큼 주의가 필요하다"고 조언했다.
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