최근 대출 규제, 토지거래 허가 등을 중심으로 한 고강도 수요 억제책으로 민심이 크게 술렁이는 가운데 성난 부동산 민심을 잠재울 해법으로 무주택자와 다주택자에 서로 다른 조치를 취하는 이른바 '투 트랙' 전략이 설득력을 얻고 있다. 무주택자에겐 자금조달, 세금인하 등을 통해 주택 매입 문턱을 대폭 낮춰주는 반면 다주택자에겐 보유 주택을 시장에 내놓도록 하는 특단의 매도 압박 카드를 동시에 내놔야 한다는 주장이다. 전문가들은 민심 악화의 기폭제가 된 '약자 탄압' 프레임과 집값 상승의 주요 원인인 공급 부족 문제를 동시에 해소할 수 있는 가장 효과적인 해법이라고 입을 모았다.
무주택·다주택 구분 없는 고강도 대출 규제에 성난 민심, 정부·여당 지지율 풀썩
고강도 대출 규제와 토지거래허가제 적용 지역 확대 등을 골자로 한 10·15 부동산 정책 발표 이후 정부·여당을 향한 민심이 급속도로 악화되고 있다. 대출 규제가 무주택자에게도 일괄 적용되는 정책의 허점을 공략한 야당의 '약자 탄압' 프레임 구축, 정부 고위 공직자와 여당 국회의원의 정책 관련 실언 및 고가의 부동산 보유 사실 등의 악재가 겹치면서 이재명 대통령과 여당에 대한 지지율은 빠른 속도로 하락하고 있다.
리얼미터가 에너지경제신문 의뢰로 20∼24일까지 총 2519명을 대상으로 집계한 설문조사에 따르면 이 대통령의 10월 넷째주 국정수행 긍정 평가는 전주 대비 1.0%p, 2주 전 대비 2.3%p 낮은 51.2%를 기록했다. 10·15 부동산 대책 발표 이후 2주 연속 하락세로 취임 후 최고치를 기록했던 7월 2주차(64.6%)에 비해 무려 13%p 이상 하락했다. 정당 지지도 역시 더불어민주당은 직전 조사 대비 2.4%p 하락한 44.1%를 기록한 반면 국민의힘은 0.6%p 상승한 37.3%로 조사됐다. 민주당은 2주 연속 하락한 반면 국민의힘은 2주 연속 상승하면서 양당 간 격차는 전주 9.8%p에서 6.8%p로 줄었다.
전 지역이 토지거래허가 구역으로 묶인 서울은 상황이 더욱 심각했다. 한국사회여론연구소(KSOI)가 CBS노컷뉴스의 의뢰로 지난 25~26일 서울에 거주하는 만 18세 이상 남녀 812명을 대상으로 조사한 결과, 응답자의 49.0%가 이 대통령의 국정 운영을 부정적으로 평가했다. 같은 조사에서 응답자의 54.6%는 10·15 부동산 정책이 서울 지역 부동산 시장 안정화에 도움이 되지 않는다고 답했다. 도움이 된다는 응답자는 35%에 불과했다. 긍정과 부정 평가가 무려 20%p 가까이 나는 셈이다.
학계 부동산 전문가, 현업에 종사 중인 공인중개사 등에 따르면 10·15 부동산 대책에 대한 반발 여론의 핵심은 수요 중심의 규제가 대상을 가리지 않고 적용된다는 점이다. 은행 대출 한도를 줄이면 자금줄이 막힌 투기 수요가 줄고 자연스레 매도자들도 가격을 낮출 수밖에 없을 것이라는 게 정부 판단이다. 그러나 해당 규제는 자금 여력이 부족한 서민 무주택자에게도 고스란히 적용돼 현금 부자 보단 오히려 그들의 정책 체감 효과가 훨씬 클 수밖에 없다. "약자만 때리는 정책"이라는 비판에서 자유로울 수 없는 배경이다.
또 다른 맹점은 지금의 대책만으론 수요 억제를 통해 기대했던 매물 확대와 가격 하락을 기대하기 어렵다는 점이다. 급전이 필요한 소수를 제외한 대부분의 매도자들에겐 수요가 줄었다고 가격을 낮춰 팔 이유가 없기 때문이다. 수년째 주택을 보유해 왔다는 것은 이미 안정적인 재무 설계를 해놨다는 의미이기 때문에 '안 팔면 그만'이라는 심리가 더욱 강하게 작용할 것이라는 주장이다. 결국 유주택자, 그 중에서도 여러 채 집을 가진 사람들이 집을 팔도록 만드는 특단의 대책이 수반되지 않는 한 공급 확대에 따른 가격 하락을 기대하기 어려울 수밖에 없다는 결론에 도달하게 된다.
"성난 부동산 잠재울 특단의 카드는 무주택자 대출규제 제외, 다주택자 주택매도 압박"
다수의 부동산 전문가들은 이유가 명확한 만큼 이번 10·15 부동산 정책을 둘러싼 반발 여론을 잠재울 수 있는 해결책 또한 쉽게 도출해낼 수 있다고 입을 모았다. 언급된 해결책은 부동산 시장의 약자로 분류되는 무주택자만 개인의 상환 능력에 따라 대출 규제에서 원천 배제하는 방안과 다주택자가 매물을 내놓을 수밖에 없도록 만드는 고강도의 압박 정책을 동시에 펼치는 것이다. 이는 수요와 공급 중 한 쪽으로만 치우친 정책의 균형을 맞추면서 주택 약자가 입는 고통의 기간까지 최대한 줄이는 가장 효과적인 방법으로 평가됐다.
전문가들의 주장에 따르면 현재 시가 15억원 이하 주택 주담대 한도는 6억원, 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원 등이다. 모든 수요자가 규제 대상이다. 지난달 기준 서울 아파트 평균 시세는 15억574만원을 기록했다. 무주택자가 서울 아파트를 매입하려면 최소 8억원 이상의 현금이 필요한 셈이다. 지난 4월 기준 서울 근로자의 평균 연봉은 약 5700만원, 월급으론 약 476만원 수준이다. 매 월 200만원씩 저축한다고 가정했을 때 현금 8억원을 모으려면 무려 57년이란 시간이 소요된다. 그나마 맞벌이로 2배를 저축한다고 가정해야 30년 이하로 줄어든다. 과거 '30년 만기' 주담대 상품이 인기를 끌었던 배경이다.
특히 빚내서 집을 무주택자의 주담대 상환 부담을 줄여주는 것도 중요한데 이를 위해선 서울·수도권에 공급을 늘려 집값을 안정시키는 게 필수다. 다만 단기간에 신규 공급을 늘릴 수 없는 만큼 기존 다주택자들이 소유한 매물이 시장에 풀리도록 유도해야 한다. 다주택 보유세 인상 및 1주택자 보유세 면제, 다주택자의 거주 주택을 제외한 나머지 주택 매도 시 양도세 인하·면제 등을 통해 다주택 보유 부담을 키우고 출구를 넓히는 식이다. 앞서 대외경제원도 '국제사회 부동산 보유세 논의 방향과 거시경제적 영향 분석' 보고서를 통해 경제협력개발기구(OECD) 회원국 16개국에선 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율이 1%p 오르면 실질주택가격 상승률은 1.151%p 하락했다고 밝힌 바 있다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "주택시장 불균형 해소를 위해서는 무주택자의 진입 문턱을 대폭 낮추고 부동산을 자산 증식의 수단으로 삼으려는 행위에 대한 강력한 제재와 압박이 동시에 이뤄져야 한다"며 "현 정부도 보유세 인상을 시사하긴 했지만 워낙 예외조항이 많고 보유세 부담이 집값 상승으로 얻는 이득보다 턱없이 적었던 과거의 학습효과 때문에 대부분 시큰둥한 편이다"고 말했다. 이어 "전례 없는 혜택과 압박 외엔 지금의 성난 부동산 민심을 잠재우기 어려울 것이다"며 "특히 시간이 흐를수록 무주택자가 느끼는 체감 고통은 더욱 클 수밖에 없기 때문에 속도감 있게 대책을 내놔야 한다"고 강조했다.
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