10월15일 이재명 정부가 출범 이후 세 번째 부동산 대책을 발표했다. 부동산 대책이 발표될 때마다 정책 효과성이 미흡한 논란거리로 부각되고 여당과 야당이 서로를 근본적 원인 제공자라 비난하는 단골 메뉴이기도 하다. 익숙한 형국이 반복되니 국민 사이에 ‘이번 정권에서도 틀렸다’는 부동산 불패에 대한 자조 섞인 실망마저 나온다.
부동산 문제는 일개 정권의 문제가 아니고 모든 대통령과 행정부의 공동 책임이다. 궁극적으로 국민도 그 책임을 벗어날 수 없다. 부동산 문제는 한두 번의 정권 교체로 해결될 수 있는 단순한 정치적 의제가 아니라 경제 구조와 인간의 욕망이 교차하는 복합적 문제다.
흔히 ‘100개국에 100개의 경제학이 있다’고 말한다. 모든 국민경제에는 각기 다른 경제 사회적 환경과 시장 참가자를 가진다. 공급자와 소비자의 수효가 적거나 거래되는 상품의 수량이 제한되면 비효율적 시장이 형성되고 정부 개입은 정당화된다. 이런 점에서 부동산은 정부 개입이 용인되는 가장 대표적인 시장 실패 영역이다. 과거 부동산 정책은 개입의 정당성에도 불구하고 정책 성과를 확보하는 데 줄곧 실패했다. 보수정권과 진보정권 모두 대증적 단기적 요법에만 집착했다. 결과는 실패의 반복이었다. 심지어 ㎡당 5천만원이 넘는 아파트에 거주하는 주민조차 지금의 아파트값이 비정상적이라고 말한다. 모든 국민이 부동산 투기를 하게 되면 국민경제가 다단계 사기의 종말과 같은 결과를 맞는다.
부동산을 일반적 ‘재산’이나 ‘상품’이 아닌 ‘사회적 인프라’로 보는 관점의 전환이 필요하다. 부동산, 특히 토지는 생산요소이기도 하지만 유일하게 국가가 직접 관리하는 영토의 일부로 재정의해야 한다. 이미 공공임대주택 관련 제도같이 주거를 복지의 일부로 보는 사회주의적 접근은 시장의 건강성을 회복시키는 유용한 도구로 자리 잡았다. 토지를 장기 임대해 민간이 개발·운영하되 토지 소유권은 사회에 귀속시키는 ‘토지임대부 개발 모델’이나 ‘공유형 주택 제도’ 등은 시장과 공공이 공존할 수 있는 혁신적 실험이다. 적어도 여러 세대 동안 여론 수렴을 거쳐야 하는 의제라는 말이다. 대부분의 토지를 국가가 소유한 싱가포르나 이스라엘의 경우에서 부동산 정책의 개선 방향을 배울 수 있을 것이다.
좁은 국토를 가진 한국이 부동산 문제에서 벗어나려면 시장의 힘만으로는 불가능하다. 모든 것을 국가가 통제하는 방식 역시 실패할 것이다. 해법은 그 중간, 즉 시장의 효율성과 사회적 정의가 공존하는 ‘현명한 절충’ 속에 있다. 부동산 정책은 집값 안정이라는 결과가 아니라 누구나 인간다운 삶을 영위할 수 있는 공간을 확보하는 사회적 합의를 만들어내는 과정에 있다. “정부는 ‘가끔’ 시장보다 낫다”(그레고리 맨큐). 정부의 개입이 아주 드물게 사회적 효율을 높일 수도 있다는 뜻이다. 부동산과 관련해 섣부른 정책 발표가 잦아지거나 정책 변경이 빈번하다면 실패를 반복하는 셈이 된다.
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