대출 풀리자 ‘비아파트 공급’ 속도전…숨통 트일까, 부실 터질까

서울의 한 부동산중개업소에 붙은 오피스텔 매물 정보. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 정부가 중소 건설사의 자금난 해소와 도심 내 소형주택 공급 확대를 목표로 ‘비(非)아파트 건설자금 대출 지원 확대 방안’을 내놨다. 그동안 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 고금리 여파로 멈춰 있던 중소 건설 현장에 숨통이 기대되고 있다. 하지만 일각에서는 공급이 수도권에 집중되고, 지방은 부실이 확산될 가능성도 있다.

◇전세시장 완화 기대…“중소형 주택 숨통 트인다”

이번 대책은 다세대·다가구·오피스텔 등 비아파트 건설자금 대출 요건을 완화해 중소 건설사의 사업 재개 지원이 핵심이다.

서울과 수도권에서는 소형주택 공급이 절대적으로 부족한 상황이라, 전·월세 가격 안정에도 긍정적 영향을 미칠 전망이다.

한 부동산 전문가는 “공급이 늘면 전세 물량이 늘어나면서 전세가격 급등세를 완화할 수 있다”며 “특히 1~2인 가구 중심의 도심 거주 부담이 줄어들 것”이라고 말했다.

정부는 이번 대출 지원이 중소 건설사 회생과 주택시장 안정이라는 두 가지 목표를 함께 달성할 수 있는 방안이라고 강조한다.

◇수도권 집중, 지방 부실… 지역별 ‘이중 리스크’ 경고

하지만 시장의 시선은 엇갈린다. 수도권은 공급 쏠림이, 지방은 미분양이 여전히 문제다.

한국부동산원에 따르면 올해 3분기 오피스텔 매매가격은 수도권에서 0.32%, 지방에서 0.65% 하락했다. 서울만 유일하게 아파트 대체 수요가 유입되며 0.11% 상승 전환했다.

한 중견 건설사 관계자는 “규제 완화가 중소사업자 중심으로 이뤄지면 시행사들이 수익성이 높은 수도권 위주로 움직일 가능성이 높다”며 “서울 도심의 자투리 부지 활용이 활발해질 것”이라고 말했다.

반면 지방은 이미 공급 포화 상태다. 국토교통부 통계누리에 따르면 비수도권 미분양 물량은 5만1982호, 이 중 준공 후 미분양만 2만3000호 이상이다.

지방 중소형 주택의 공실률과 거래 부진이 지속되는 만큼, ‘공급 확대가 곧 부실 확대’로 이어질 수 있다.

다른 건설사 관계자는 “수도권은 대형사가 공공사업 중심으로 참여해 민간 중소사는 진입이 어렵다”며 “결국 지방으로 공급이 몰리면 미분양이 더 늘 수 있다”고 말했다.

◇“공급만으론 한계…실질적 유인책 필요”

‘대출 완화’ 이상의 실질적 유인책도 요구되고 있다.

현재 비아파트 시장은 공실이 많고 수익성이 낮아, 단순한 자금 지원만으로는 사업 참여를 유도하기 어렵기 때문이다.

한 건설사 관계자는 “오피스텔과 소형주택 공실이 이미 많은 상황에서 세제 혜택이나 금융비용 완화 같은 실질적 지원이 없으면 사업성이 없다”며 “결국 정책이 선언에 그칠 수 있다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “지방과 수도권 간 양극화가 해소되지 않으면 이번 정책은 부분적 효과에 머물 것”이라며 “지역별 수요와 시장 여건에 맞춘 차등 지원이 필요하다”고 말했다.