다시 들여다볼 수 밖에 없는 '정권별 아파트 값'
숨은 '강남 아파트 알부자'들이 좌파라는 거냐?
아니면 강남 좌파들이 정권 잡고 돈 잔치하냐?
'KB 강남 아파트 매매 지수 추이 그래프'를 보면 1988년 이후 강남 아파트 시장의 장기적인 가격 폭등 추이를 정권별로 정확히 보여주고 있다.
출범한지 채 4개월된 이재명 정권도 기가 막혀
한달에 한번꼴로 부동산 대책을 내놓고 있지만
강남 11개구 주간 아파트 값은 연일 폭등세???
특히 진보 정부 때인 김대중, 노무현 정권과 문재인, 이재명 정권이 시장 유동성 증가와 맞물린 강력한 규제책에도 불구하고 가장 높은 누적 가격 상승률을 기록하고 있다. 이에따라 보수정권 때는 아파트 값이 안정되는데 진보정권 때는 아파트 값이 폭등한다는 이론까지 등장하는 실정이다. 도대체 이게 무슨 조화일까?
더구나 이재명 정부는 정권을 잡고 공식 출범한지 채 4개월 만에 3번째 부동산 대책을 내놨는데도 폭등세가 잠들지 않고 있어 고개가 갸우뚱해 진다.
가장 극심했던 문재인 정부 4년간의 서울 아파트값 상승률은 통계 조작 논란까지 거론될 정도로 기가 막힌다.
정부 공식 기관인 한국부동산원의 매매가격지수(가장 낮은 상승률)는 14% 상승을 주장했고, 경실련은 특정 랜드마크 단지의 실거래가 시세 기준으로 82% 상승을 주장했다. 객관적이라는 KB 평균매매가격 지수라 할지라도 51% 상승률을 보여준다. 이렇다보니 문제인 정권의 통계조작 논란이 일 수 밖에 없었다. 어찌됐건 문재인 정권 때가 강남아파트 값이 가장 많이 높은 것은 기정 사실이다.
(KB 지수는 표본을 통해 시장 가격의'경향'을 측정하며, 경실련은 특정 단지의 '실제 거래 가격'에 중점을 둔다. 따라서 정부가 상승률이 가장 낮은 통계(14% 주장)를 인용하며 논란을 빚었던 사례는 통계의 선택이 정책 결과 해석에 결정적인 영향을 미칠 수 있음을 지적할 수 밖에 없다.)
노태우, 김영삼 정권(1988~1998) 안정적인 강남 아파트 값
노태우 정권 초기(1988년) 강남 매매 지수는 낮은 수준에서 출발하여(약 10 지수대), 초기 급등세를 겪은 후 대규모 주택 공급(200만호 건설 정책)의 영향으로 안정적인 횡보 추세로 전환됐다. 김영삼 정권(1993년 3월~1998년 2월) 기간에는 지수가 대체로 안정화됐으나, 1997년 말 외환 위기가 발생하면서 지수가 급격히 하락 반전하는 모습을 보였다.
경제정의실천시민연합(경실련)의 분석에 따르면, 김영삼 정부 기간 동안 강남 아파트 가격은 3.3㎡당 247만원 상승에 그쳤는데, 이는 해당 시기의 물가 상승률을 고려했을 때 실질적으로는 시장이 가장 안정적이거나 하락 압력을 강하게 받았던 시기로 해석된다.
김대중 정권 (1998.3 ~ 2003.2): IMF 극복과 유동성 장세
김대중 정권 초기, 외환위기(IMF) 직후 정부는 경기 부양을 위해 각종 부동산 규제를 대폭 완화했다. 이와 함께 IT 버블로 인한 시장 유동성의 폭발적인 증가가 맞물리면서 강남 아파트 지수는 급격히 반등하며 상승 국면으로 재진입했다. 이 시기 강남 아파트값은 3.3㎡당 965만원 상승했는데, 이는 1990년대 중반의 침체기 대비 시장의 가격 상승 탄력이 현저히 높아졌음을 정량적으로 입증한다.
노무현 정권 (2003.3 ~ 2008.2): 과열과 규제 역설
노무현 정권은 그래프상에서 지수 기울기가 가장 가팔랐던 폭등기 중 하나로 명확히 확인된다. 참여정부는 강력한 규제책(종합부동산세 도입, 투기지역 지정 등)을 시행했지만, 이러한 정책은 투기 심리를 잡지 못하고 오히려 구조적인 공급 위축을 야기하면서 아파트 가격을 밀어 올렸다.
특히 막대 그래프로 표시된 3개월 상승률(Volatility)을 분석하면, 2003년과 2006년에 걸쳐 단기 변동성이 극단적으로 높게 나타났다. 이는 강력한 규제 발표가 단기적인 시장의 불확실성을 증폭시켰고, 풍부한 유동성이 이를 기회로 활용해 가격을 폭발적으로 재상승시키는 '규제 역설(Regulatory Paradox)' 현상이 발생했음을 시각적으로 입증한다.
부동산 규제 발표가 오히려 시장의 불안 심리를 자극하여 단기적인 변동성을 극대화한 것이다. 경실련 분석에서도 이 시기 강남 아파트값은 3.3㎡당 2118만원 상승하여 KB 지수의 급등세가 실제 초고가 시장의 폭등과 일치함을 보여준다.
이명박 정권 (2008.3 ~ 2013.2): 디플레이션 압력과 하락 전환
이명박 정권 시기는 위에 제시된 그래프상에서 유일하게 장기간 지수가 하락하거나 정체된 시기이다. 이는 2008년 글로벌 금융 위기(GFC) 이후의 전 세계적인 경기 침체와 더불어, 노무현 정부 시기 급등에 대한 시장의 피로감 및 '주택가격 버블 우려' 가 해소되는 과정이었다. 이 기간 동안 강남 시장은 디플레이션 압력 하에 놓였으며, 경실련 분석에 따르면 3.3㎡당 -654만원 하락을 기록하여 KB 지수의 하락 추이와 명확히 일치한다.
박근혜 정권 (2013.3 ~ 2017.3): 초저금리 환경 속 상승 재개
박근혜 정권 기간 동안 지수는 완만하게 우상향하며, 시장이 침체기에서 회복기에 접어들었음을 보여준다. 정부는 주택 시장 활성화를 위해 기준 금리를 인하하고 LTV(주택담보인정비율)/DTI(총부채상환비율) 등 금융 규제를 완화하는 정책을 폈다. 이러한 정책이 초저금리 환경과 결합하면서 시장은 상승 동력을 회복했다. 이 시기 강남 아파트값은 3.3㎡당 1056만원 상승해 다음 정권의 폭등을 준비하는 시장 준비 운동 단계였음을 시사하고 있다.
문재인 정권( 2017~2022): 통화 팽창과 규제 무력화
문재인 정권 기간은 그래프상 2020년 이후 지수 기울기가 가장 가파른, 역대급 폭등기였다. 특히 2020년 코로나19 팬데믹 이후 각국 중앙은행의 양적 완화로 인한 통화량 급증이 강남의 구조적인 공급 부족과 맞물리면서 가격은 비선형적으로 상승했다.
이 시기의 단기 변동성(3개월 상승률) 분석 결과, 2020년 하반기와 2021년에 걸쳐 높은 수준의 막대 그래프가 노무현 정부 시기와 유사하거나 더 긴 기간 동안 유지되었다. 이는 단기 투기 심리가 일시적으로 꺼지지 않고 지속적으로 시장을 압박하며 지수를 끌어올렸음을 의미한다. 경실련은 이 기간 동안 강남 아파트값이 3.3㎡당 2520만원 상승해 역대 정권 중 가장 큰 상승 폭을 기록했다고 분석했으며, 이는 KB 지수 상승세의 강력한 정량적 근거가 된다.
윤석열 정권(2022.6 ~ 2024.5): 금리 쇼크와 강남 시장의 회복 탄력성
윤석열 정권 초기는 전 세계적인 고금리 기조에 따라 급격한 기준 금리 인상 쇼크가 발생했다. 2022년 하반기에는 지수가 일시적으로 하락(3개월 변동성 막대가 마이너스 전환)하며 하락 전환이 예상됐었다. 그러나 2023년 중반 이후, 강남 지수는 규제 완화 기대감과 유동성 회복에 힘입어 강력하게 V자 반등하는 모습을 보였다.
강남 아파트는 어떤 거시적 변수도 무시하고 상승세
강남 아파트 지수는 문재인 정부 말기 지수 최고점을 돌파하며 상승세가 이어지고 있다. 이는 강남 부동산 시장의 강력한 '비탄력성'을 재입증한다. 일반 주택 시장이 고금리로 인해 장기간 침체했음에도 불구하고, 강남 지역은 입지적 대체 불가능성, 구조적 공급 부족, 그리고 인플레이션 및 자산 방어 수단으로서의 투기적 수요가 복합적으로 작용하여 거시경제적 충격으로부터 빠르게 회복하는 특성을 보였다. 강남 시장은 하락기에 빠르게 회복하며, 장기적인 관점에서 자산 증식 수단으로서의 역할을 공고히 하고 있다.
강남 주택 시장이 정책적 규제(노무현, 문재인) 시기에는 오히려 폭발적으로 상승하고, 외부 충격(이명박, GFC)이나 급격한 금리 인상(윤석열 초기) 시기에만 일시적으로 둔화된다는 점이다. 즉, 강남 시장은 하방 경직성이 강하고 상방 탄력성이 극대화되며, 장기적으로는 모든 거시적 변수를 압도하는 '인플레이션 헷지 수단(돈의 가치가 떨어질 때 실질 가치를 지키는 투자)'으로 강남 좌파(?)들에게 '똘똘한 한채'의 기능을 톡톡히 하고 있음을 시사한다.
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