대환대출도 LTV 규제 적용…‘이자 완화’ 정책 역주행 논란

대출창구 [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 정부가 대환대출에 다시 주택담보인정비율(LTV) 규제를 적용하면서 실수요자의 ‘이자 절감’ 통로가 사실상 막혔다. 금융위원회가 김상훈 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 7월 주택담보대출 갈아타기 규모는 2945억원으로, 전달(5908억원)보다 절반 가까이 감소했다. 전년 동월(9738억원)과 비교하면 무려 70% 급감한 수준이다.

6·27 대출 규제 이후 9·7 대책으로 한시적 완화를 허용하며 숨통을 트는 듯했지만, 10·15 대책에서 다시 LTV 규제 대상으로 묶이면서 현장에서는 혼선이 커지고 있다. 이자 절감을 위해 대환을 준비했던 실수요자들은 갑작스러운 규제 회귀에 발이 묶였다. 정책의 일관성과 신뢰가 동시에 시험대에 올랐다.

◇“하루 만에 규제지역 됐다”…대환 막힌 현장 혼란

용인 수지에 사는 이모씨(42)는 “주담대 갈아타기를 준비하고 있었는데 하루아침에 거주지가 규제지역으로 묶이면서 대환이 불가능해졌다”며 답답함을 호소했다. 후순위 대부 금리가 높아 만기 전까지 대환을 마무리해야 했던 그는 “만기 이전 해결책이 없어 막막하다”고 말했다.

은행권 관계자는 “대환대출은 신규대출로 취급돼 LTV를 다시 산정한다”며 “10·15 대책으로 규제지역이 확대되면서 대환 자체가 어려워진 지역이 크게 늘었다”고 전했다.

은행들은 DSR(총부채원리금상환비율)을 함께 고려한다고 하지만, LTV 한도를 넘으면 심사 자체가 중단되는 것이 현실이다. 담보 중심의 심사체계가 신용보다 우선되면서 실수요자들이 투기성 차주와 동일한 기준으로 묶이는 모순이 발생하고 있다.

◇담보가 신용을 압도…‘소득 개선해도 안 되는’ 구조적 모순

현행 제도 아래에서 대환대출은 ‘신규 대출’로 간주돼, 차주의 신용도나 소득이 개선됐더라도 LTV 기준을 넘기면 심사 자체가 불가능하다. 결국 담보가 곧 신용으로 작동하는 구조다.

한 시중은행 관계자는 “대환대출은 본래 이자 부담을 줄이기 위한 정책적 장치인데, LTV 중심의 심사로 인해 신용 개선 효과가 반영되지 않는다”고 지적했다. 특히 규제지역 확대 이후에는 집값 하락으로 LTV가 높아진 차주들이 사실상 대환에서 배제되는 상황이 빈번해지고 있다.

결과적으로 ‘이자 절감형 대환’을 막는 것은 투기 차주가 아니라, 상환 능력이 충분한 실수요자다. 신용평가 중심의 금융체계와 담보 중심의 부동산 규제가 충돌하면서, 제도의 취지가 왜곡되고 있다.

◇고신용자는 웃고, 서민층은 막힌다…역진적 효과 심화

이번 LTV 강화의 실질적 수혜자는 이미 LTV 한도 내에서 대출을 받은 고신용·고자산층이다. 이들은 규제의 영향을 받지 않고 1금융권의 낮은 금리로 손쉽게 갈아타며 비용을 절감했다.

반면, 높은 LTV로 기존 대출을 받은 서민층은 저금리 상품으로의 이동이 차단됐다. 은행권 관계자는 “현금 여력이 충분하면서 소득이 낮은 자산가들이 가장 큰 혜택을 봤다”며 “정책자금 활용이 가능하고 대출은 최소화하면서 나머지를 현금으로 충당해 서울 등 주요 지역 부동산 시장에 진입하는 경우가 많다”고 설명했다.

그는 이어 “소득이 높고 상환 능력이 충분한 실수요자일수록 대출 한도에 막혀 자산 형성의 기회를 잃는다”며 “결국 이러한 구조가 계층 간 자산 격차를 심화시키고 있다”고 지적했다.

정책의 명분은 ‘서민 보호’였지만, 실제로는 ‘자산가 이익 강화’로 귀결되는 역진적 효과가 나타나고 있다.

◇규제 급브레이크 대신 ‘속도 조절’이 답

은행권은 정부의 정책 방향, 즉 ‘가계부채 축소와 부동산 쏠림 완화’에는 공감하지만, 급격한 규제 강화가 시장 충격을 키웠다는 데는 이견이 없다.

한 시중은행 관계자는 “부동산 규제를 갑자기 강화하면 시장이 경직되고 거래가 멈춘다”며 “현 시점에서는 점진적 완화가 현실적”이라고 말했다.

세제 조정과 심사체계 개편 병행도 요구되고 있다. 그는 “양도세나 취득세를 과도하게 높이면 거래가 위축돼 자산 이동이 막히는 부작용이 생긴다”며 “세제 조정도 속도 조절을 통해 점진적으로 진행해야 한다”고 덧붙였다.

또 다른 은행권 관계자는 “대환대출의 본래 목적은 고금리 부담을 덜어주는 것인데, 지금 구조에서는 실수요자일수록 오히려 문턱이 더 높아지는 모순이 있다”며 “시장 충격을 최소화하려면 대출 가능 금액을 단계적으로 조정하는 방식이 필요하다”고 제안했다.

◇통제보다 균형…‘담보 중심 금융’에서 ‘소득 중심 금융’으로

대환대출은 이자 부담이 큰 서민층과 실수요자의 숨통을 틔우는 제도다. 그러나 담보 중심의 일률적 규제가 이 통로를 막으면서 금융 안정과 소비 여력 회복이라는 두 가지 정책 목표 모두 흔들리고 있다.

이제 ‘통제 강화’가 아니라 ‘균형 잡힌 조정’이 필요하다. 실수요자의 상환능력과 생활 여건을 고려해 대출 문턱을 현실화하고, 규제 변동의 속도를 조절해야 한다.

부동산 규제의 목적이 투기 억제라면, 실수요자 보호는 금융정책의 기본 원칙이어야 한다. 담보 위주의 심사체계를 소득·신용 중심으로 전환하고, 정책 변화의 일관성을 확보하는 것이 신뢰 회복의 출발점이다.

‘통제’보다 ‘균형’을 중시하는 정책만이 실수요자 보호와 금융 안정이라는 두 목표를 함께 달성할 수 있다.