정부에서 서울 및 수도권 부동산 가격의 안정화를 위해 10·15 대책을 내놓으면서 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 예상보다 넓은 범위의 규제가 적용되자 서울 외곽을 중심으로 매매 매물이 급감하며 시장 유동성이 위축되는 모습이다.
21일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 총 6만 9014건으로 집계됐다. 이는 토허구역 확대 발표 직전인 19일(7만 1656건)보다 3.7% 줄어든 수치로 주말 사이 2600건이 넘는 매물이 사라진 셈이다.
특히 서울 아파트 매물이 7만 건 밑으로 떨어진 것은 2023년 8월 28일(6만 9167건) 이후 처음이다. 불과 1년 전(8만 5368건)과 비교하면 1만 6000건 이상 줄어든 19%대 감소폭이다.
무엇보다 토허구역으로 지정된 지역에서 매매 거래 시 2년 실거주 의무가 부여되면서 전세를 낀 매매(일명 갭투자)가 사실상 불가능해진 점이 매물 급감의 핵심 요인으로 꼽힌다.
전세 계약 기간이 남아 있는 주택은 매수자의 실거주 요건을 충족할 수 없어 허가 자체가 불가능하다. 여기에 정부의 강도 높은 규제 발표 이후 시장을 지켜보려는 관망 심리가 확산하면서 매도자들이 매물을 거둬들이는 흐름도 보이고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "토허구역으로 지정되기 전에 전세를 낀 매매가 활발히 이뤄졌고, 이후 규제 강화로 매물이 빠르게 줄어든 것으로 보인다"라고 분석했다.
지역별로 살펴보면 서울 25개 자치구 중 성동구가 19일 1541건에서 21일 1390건으로 줄어 9.8% 감소해 낙폭이 가장 컸다.
이어 △성북구 8.2%(2970→2727건) △강서구 8.0%(3892→3583건) △강동구 7.2%(3871→3594건) △동대문구 5.6%(2400→2266건) △마포구 5.2%(2167→2055건) 순으로 매물이 줄었다.
갭투자 불가능해져 전세 매물 줄어들 확률 매우 높아
특히 올해 내내 상승세가 두드러졌던 성동·강동·마포구와 함께 성북·강서·동대문구 등 이른바 ‘중급지’라 불리는 지역에서의 매물 감소가 두드러진다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "6·27 대출규제와 9·7 공급대책 이후 강서·성북·광진구 등에서 풍선효과로 집값이 회복세를 보였는데, 이때 나온 전세 낀 매물이 토허구역 지정 직전에 소진되고 이후 시장에서 빠르게 철회된 것으로 보인다"라고 설명했다.
서울뿐 아니라 이번에 함께 토허구역으로 묶인 경기 12개 지역도 유사한 흐름을 보였다. 분당구의 매물은 19일 2766건에서 21일 2312건으로 16.5% 급감해 감소폭이 가장 컸다.
이어 △성남 수정구(15.1%) △하남시(11.1%) △용인 수지구(8.8%) △수원 영통구(7.6%) △과천시(7.5%) 등 주요 인기 지역도 매물이 빠르게 줄었다.
문제는 전세 시장에도 규제의 여파가 점차 번질 것으로 전망된다는 점이다. 현재 전세 매물 감소는 제한적으로 보이지만, 시간이 지날수록 점점 더 줄어들 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견이다.
21일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 4290건으로 19일 대비 1.0% 줄었으며 이는 1년 전(3만 673건)과 비교하면 20% 이상 감소한 수치다.
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