[목멱칼럼]부동산시장 밖에 있는 부동산 해법

[권순우 한국자영업연구원장] 서울을 중심으로 집값이 천정부지로 오르면서 집값 잡기에 비상이 걸렸다. 급기야는 대통령까지 나서 ‘집값을 잡기 위해서는 몇 번이고 규제책을 내놓겠다’는 강력한 의지를 표명했다. 그리고 결국 이를 반영해 시장거래를 억제하는 초강력 10.15 부동산 규제책이 발표됐다.

하지만 시장을 직접 통제하는 규제책은 미봉책일 뿐 근본적 대책은 되지 못한다. 문재인 정부는 30번 가까운 부동산 규제책을 내놓았지만 결국 치솟는 집값을 잡지 못했다.

제대로 된 정책을 만들려면 작금의 집값 상승 현상을 먼저 제대로 이해해야 한다. 지금의 집값 상승은 정확히 말하면 집값 양극화다. 서울과 그 인접지역은 집값이 급등하고 있지만 지방은 부동산경기가 침체 상태다.

인구가 줄어들면서 지방 소멸의 공포가 엄습한 지방의 부동산경기는 얼어붙은 반면 그 반작용으로 서울의 주택 수요가 급증하고 있다. 지방 거주자까지 서울 주택 수요에 가세하면서 주택 수요의 서울 쏠림현상이 가속하고 있는 것이다. 실제 서울 지역 주택 매입자의 20% 이상이 비서울 지역 거주자인 것이 이를 증명한다. 이런 형태의 주택수요를 단순히 투기수요로 치부해서는 올바른 대책을 세울 수 없다. 지방 소멸의 공포를 떨쳐버릴 수 있는 대책이 근본적이고도 효과적인 서울 집값 잡기 대책이다.

우리보다 먼저 지방 소멸의 위기를 경험한 일본 사례는 시사하는 바가 크다. 일본 역시 집값 양극화 현상이 있기는 마찬가지다. 총인구 감소에도 불구하고 도쿄 및 인근지역은 오히려 인구가 늘고 집값이 상승하는 탄탄한 모습을 보이고 있는 반면 지방지역은 장기침체가 지속하고 있다.

하지만 일본의 일부 지방 지역에서는 이변도 일어나고 있다. 일본 수도 도쿄에서 멀어도 한참 먼 지방지역인 후쿠오카현이 전체 47개 도도부현 중 최근 10년간 부동산 가격 상승률 1위를 차지한 것이다. 그뿐만 아니라 홋카이도, 오키나와 등 가장 변방에 있는 지역들이 상승률 5위 안에 들었다. 우리나라로 치면 강원도, 제주도와 같은 곳이다.

이런 이변이 가능할 수 있었던 데는 관광산업을 중심으로 지역경제 활성화에 성공한 것이 큰 힘이 됐다. 이들 세 지역은 외국인을 중심으로 관광객이 급증한 지역이라는 공통점이 있다. 집값 양극화를 해소하는 모범답안이 여기에 있다.

부동산 시장 안정을 위한 또 하나 중요한 방책은 부동산자산 대비 금융자산의 매력도를 높여주는 것이다. 인구가 고령화하면 노후자금 마련을 위한 고령층 주택 매도가 늘어나 주택가격이 하락할 것이라는 전망이 우세했다. 하지만 현실은 전혀 달라 여전히 고령층의 주택 소유 의지가 강하다. 그 이유는 금융자산보다 부동산 자산이 더 매력적이기 때문이다.

우리나라는 고령층의 금융자산 보유를 기피하게 만드는 제도들로 넘쳐난다. 건강보험 체계, 배당소득 관련 세제, 연금제도 등이 대표적이다.

금융소득이 2000만원이 넘으면 건강보험 피부양자 자격을 상실하고 종합과세 대상이 된다. 금융소득이 1000만원이 넘으면 건강보험 부과 대상 소득으로 잡힌다. 최근에는 민생회복 소비쿠폰 대상자 선정에까지 과도한 금융소득 잣대를 적용해 비난을 받기도 했다. 금융자산 보유자에 대한 이런 홀대는 부동산을 팔아 금융자산으로 바꾸고 싶다가도 그럴 마음이 싹 가시게 한다.

노후 금융자산 보유 규모를 결정하는데 가장 중요한 연금 상품도 매력적이지 못하다. 세제 혜택은 적고 운용수익률은 턱없이 낮다. 그러니 홀대받는 금융상품이나 연금상품에 돈을 굴리느니 인플레 헤징 기능이 우수한 부동산에 집착하는 것은 하등 이상할 것이 없다.

미래에 대비하는 자산으로서 부동산보다 금융상품에 더 매력을 느낄 수 있도록 전체 그림을 다시 그리는 제도의 재설계가 필요하다.

집값 안정 대책은 부동산 시장 안을 들여다보는 데서 찾아지는 것이 아니라 지방경제 활성화나 금융상품 개혁 등 부동산 시장 밖에 있음을 알아야 한다. 집값 잡는다고 아무리 부동산에 거미줄 규제를 해본들 성공할 수 없다는 것은 그만큼 학습했으면 이제 됐다.