갭투자 ‘5일장’ 마감…서울·경기 부동산 한순간에 얼었다

[이데일리 이다원 기자] “추석 연휴에 이어 전날(19일)까지도 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’ 가능한 매물이 있느냐는 문의 전화를 받았는데 하루 만에 잠잠해졌습니다. 갭투자가 막힌 데 이어 대출 규제까지 강화하면서 앞으로 시장이 어떻게 될지 모르겠습니다.”

서울 마포구의 한 공인중개사 사무소가 한산한 모습을 보이고 있다. (사진=노진환 기자)

10·15 부동산 대책이 발표된 지 닷새 만인 20일 서울과 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 일제히 묶였다. 규제 시행 직전 ‘막차 수요’가 몰리며 북새통을 이뤘던 서울 주요 지역의 부동산 중개업소가 하루 만에 한산해졌다. 규제 여파로 시장이 관망세로 돌아서면서 부동산 거래 절벽이 닥칠 것이라는 예측도 나온다.

정부는 지난 15일 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토허구역으로 지정했다. 이미 16일부터 대출 제한이 적용된 데 이어, 이날부터는 아파트 등을 거래할 경우 2년간 실거주 의무가 부여돼 사실상 갭투자가 완전히 차단됐다.

불과 하루 전까지 문의 전화가 밀려들었던 마포·성동 등 ‘한강 벨트’ 일대 공인중개사무소들은 한산한 분위기였다. 마포구의 한 공인중개사는 “10·15 대책 발표 전까지는 갭투자 막바지 수요가 몰리면서 19일까지 정신이 없었다”며 “전화가 계속 걸려오며 ‘갭투자 아직 가능하냐’는 문의가 대부분이었다”고 말했다. 그는 “갭투자가 어렵다고 미리 빠져나간 사람도 있었지만, 일부는 규제 직전 막차를 타려 급히 계약을 서두르는 분위기였다”며 “이제는 대부분 시장 상황을 지켜보자는 분위기”라고 전했다.

성동구 성수동 한 공인중개사무소는 오전까지 마무리할 계약 건이 있어 출근했지만 오후에는 문을 잠시 닫을까 고민하기도 했다. 또 다른 성동구 공인중개사무소 관계자는 “규제가 강화되면서 집값에 대한 불안심리가 커지고 있다”며 “거주 의사만 확인하려는 문의는 있었지만 실제 계약으로 이어진 건 거의 없다”고 분위기를 전했다.

강남권 인접 지역으로 분류돼 규제 영향권에 든 경기 지역도 상황은 비슷했다. 과천시 한 공인중개사는 “시 전체가 토허구역으로 묶이면서 집을 구하는 사람이 확 줄었다”며 “거래 의사가 있는 사람들은 무리해서라도 서울로 진입하려 하고, 실수요자들은 인근 경기 지역으로 눈을 돌리고 있다”고 설명했다. 성남시 분당구 공인중개사무소 역시 “(해당 지역은) 정비사업 호재가 있어 문의가 규제 전에도 많았었다”며 “(오늘은) 문의가 확 줄었다”고 말했다.

◇ 집주인도 세입자도 ‘관망’ 진입…“심리 위축될 것”

규제 이후 집주인들은 남아 있는 매물을 거둬들이는 분위기다. 이미 시장에 나와 있던 매물은 규제 시행 전 빠르게 거래가 완료됐고, 남은 매물은 급하지 않다는 판단 하에 시장 동향을 보고 거래하겠다는 것이다. 마포구의 또 다른 공인중개사는 “갭투자 금지와 대출규제 강화로 매매 물건이 시장에서 빠지면 공급 자체가 줄어드는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

19일 서울 마포구의 한 부동산 중개업소의 모습. (사진=노진환 기자)

전세시장도 긴장감이 돌고 있다. 그는 “전세물건이 거의 없고, 2년 전에 계약한 세입자들은 이사하려면 추가로 돈을 보태야 한다”며 “대부분 계약갱신청구권을 쓰고, 여유 있는 집주인들은 새 임차인을 받기보다 계약을 연장하는 분위기”라고 설명했다.

실제 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 물건은 7만 1656건으로 올해 초(8만 8752건)보다 1만 7096건(19.3%) 감소했다. 6·27 대출규제 직전인 6월 26일(7만 6488건)과 비교해도 5000건가량 줄었다.

달아올랐던 시장이 순식간에 관망세로 돌아서면서 시장이 단기간에 거래 절벽에 직면할 가능성이 크다는 전망이 나온다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토허구역으로 묶이면서 실거주 의무가 생겨 갭투자가 불가능해졌기 때문에 거래량은 감소할 수 밖에 없다”며 “다만 거래가 줄었다고 해서 종전보다 가격이 내리기는 어려울 것”이라고 했다.

규제에 따른 관망세에 더해 보유세 논의까지 겹치면서 시장 심리가 위축될 것이라는 분석도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지금 상황에서 매수자는 가격이 더 내려가길 기다릴 것이고 매도자들은 일단 매물을 내놓은 뒤 시장 반응을 보며 조정하려 할 것”이라며 “서로 다른 전략으로 시장을 바라보는 상황으로 최소 한 달 정도는 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 이어 “정부가 세금 문제를 거론하면서 시장 심리가 더 위축된 만큼 당분간 움직임은 제한적일 가능성이 크다”고 말했다.