이재명 정부가 세 번째 부동산 대책인 10·15 대책을 내놓자, 현금 자산가 중심의 거래 시장으로 재편되면서 초양극화가 심화할 것이란 우려가 나온다.
뉴시스 보도에 따르면, 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 대출 한도가 급감해 현금 부자가 아니면 주택을 매입하기가 어려워졌기 때문이다.
특히 정부가 부동산 보유세와 거래세 등 세제 강화까지 예고하면서 강남 지역과 한강변 등 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 유지될 것으로 보인다.
19일 정부에 따르면 지난 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 따라 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됐다.
정부는 강남 지역을 중심으로 한 집값 상승세가 한강변 등 주요 지역으로 확산하자 서울 전역과 경기 일부 지역에 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '3중 규제'의 족쇄를 채웠다.
10·15 대책으로 규제지역의 LTV(주택담보인정비율)는 70%에서 40%로 축소된다. 기존에는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하고는 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 집값의 40%까지만 대출이 가능하다.
정부는 이번 대책이 강남 지역과 한강변 등의 고가주택을 겨냥한 것이라고 강조한다. 기존 수도권 주택담보대출 한도는 일률적으로 6억원이었는데 주택 가격별로 차등 적용해 15억 초과~25억원 미만 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출을 허용했다.
그러나 업계에서는 고가 주택은 기존에도 현금 자산가 위주의 시장이어서 대출 규제의 영향이 적고, 오히려 중저가 주택의 대출 한도까지 줄어들면서 서민 실수요층이 피해를 볼 수 있다는 지적이 나온다.
예를 들어 10억원 아파트는 기존에는 6억원까지 대출이 가능했지만, LTV 40%가 적용되면 대출 한도가 4억원으로 줄어든다. 필요한 현금이 2억원으로 늘어나는 것이다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV 강화로 실수요자의 자금 마련이 어려워지는 반면 현금 여력이 있는 수요자들에게 미치는 영향을 제한적"이라고 밝혔다.
특히 정부가 부동산 보유세와 거래세 등 세제 강화를 예고하면서 세금 부담을 낮추기 위한 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 강화될 수 있다. 강남 지역과 한강변 단지 등 똘똘한 한 채에는 여전히 수요가 이어지면서 초양극화 현상이 고착화될 것이란 전망이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "비핵심, 외곽 지역은 대출 규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽과 체감 가격 하락이 나타날 수 있다"며 "대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지며 공급 제한과 매물 희소성으로 고급 주거지만 가격이 오르는 초양극화가 고착화될 것"이라고 밝혔다.
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