정부가 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정하면서 수도권 주택담보대출(주담대) 시장에 심각한 충격파가 번지고 있다.
금리 절감을 위해 기존 대출을 더 낮은 금리의 금융기관으로 옮기려는 ‘대환대출’이 사실상 불가능해진 것이다. 이로 인해 차주들이 수억 원대의 원금을 상환하지 않는 한 대출 갈아타기가 막힌 상황에 직면했다.
16일 금융권에 따르면 이번 규제 강화로 인해 수도권 내 유주택자가 주담대를 다른 은행으로 이전하려면 담보인정비율(LTV) 축소에 따라 부족분을 현금으로 상환해야 한다.
이번 대책으로 서울과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정되면서 LTV는 기존 70%에서 40%로 크게 낮아졌다.
문제는 대환대출이 신규 대출로 간주된다는 점이다. 따라서 규제 전 70%까지 대출을 받은 차주가 금리가 더 낮은 금융기관으로 갈아타려면 집값의 30%에 해당하는 원금을 선납해야 한다. 사실상 일반 실수요자에게는 갈아타기가 불가능해진 셈이다.
여기에 더해 이번 규제의 여파는 정비사업 현장에도 직격탄이 됐다. 재건축·재개발 사업의 경우 조합 설립 이전(재건축) 또는 관리처분계획 인가 이전(재개발)까지만 조합원 지위 양도가 가능한데, 분양 재당첨 제한(5년)까지 겹치면서 거래가 사실상 멈춘 실정이다.
서울시와 업계에 따르면 서울 내 214개 정비사업장(약 15만8천 가구)이 규제 대상에 포함됐다.
이에 따라 노원구 상계주공5단지에선 이날 호가를 7,000만 원 낮춘 급매물이 등장했고, 일부 추진 단지는 시장 상황을 지켜보기 위해 매물을 거둬들이고 있는 것으로 전해졌다.
사실상 대환대출 불가능해져
정비업계 관계자는 "조합원 지위 승계가 가능한 예외 매물이 귀해지면서 현금 유동성이 있는 수요층이 오히려 매입 문의를 늘리고 있다"라고 전했다.
금융권에서는 이번 조치로 정부가 스스로 만든 대환대출 정책의 취지를 무력화했다는 비판도 제기된다. 정부는 지난해 1월 국민의 이자 부담을 줄이기 위해 비대면 대환대출 시스템을 도입했지만, 이번 규제 강화로 대환대출은 또다시 멈춰 섰기 때문이다.
시중은행 관계자는 "대환대출이 활발하게 시행되려면 정부가 LTV 규제에서 대환대출을 명확히 제외한다는 지침을 내려야 한다"라며 "지금처럼 일괄적으로 묶어버리면 실수요자의 갈아타기는 사실상 봉쇄되는 셈"이라고 비판했다.
전문가들은 이번 대책으로 수도권 주택시장과 정비사업, 금융권 대출 시장이 동시에 경색되는 ‘3중 충격’을 피하기 어렵다고 보고 있다. 특히 대출 갈아타기가 막히면 금리 인하 경쟁도 위축돼 실수요자의 이자 부담이 고스란히 커질 수 있다는 우려가 커지고 있다.
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