정부가 서울 전역 25개 자치구와 과천·분당 등 경기 12개 주요 지역을 규제지역으로 묶는 초강력 10·15 부동산 대책을 내놓으면서 투자자들의 시름이 깊어지고 있다.
이번 발표에서 보유세 관련 구체적 인상안은 포함되지 않았지만, 조정대상지역으로 지정되면 다주택자의 양도세와 취득세가 큰 폭으로 늘어나기 때문이다. 사실상 문재인 정부 시기에 시행됐던 세금 강화 정책이 자연스럽게 되살아난 셈이다.
정부에서는 세금에 대한 직접적인 언급 대신 ‘합리화 방안 마련’이라는 방향성을 제시하며 중장기적 세제 개편을 예고했다.
부동산 시장에서는 본격적인 보유세 인상 시점이 내년 6월 지방선거 이후로 예상되어 투자자들 사이에서는 단계적인 세 부담 확대의 신호로 받아들여지는 분위기다.
무엇보다 이번 조치로 인해 가장 직접적인 영향을 받는 부분은 양도소득세다. 조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 기본세율(6~45%) 외에 다주택자는 가산세율이 부과된다. 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가되며 장기보유특별공제(보유·거주 기간별 최대 30%) 혜택도 사라진다.
예를 들어 강남에 아파트를 보유한 한 사람이 5년 전 다른 아파트를 8억 원에 매입해 올해 14억 원에 판다고 가정하면 비규제지역일 경우 약 1억8893만 원의 양도세를 내면 되지만, 조정대상지역으로 지정되면 3억3690만 원까지 늘어난다. 단순 계산으로도 부담이 약 1억4797만 원(약 78%) 증가하는 셈이다.
만약 양도차익이 더 클 경우 세금 차이는 더 많이 나게 된다. 같은 방식으로 10억 원에 매수한 아파트를 20억 원에 매도할 경우 양도세는 3억4442만 원에서 6억3605만 원으로 뛰어 약 2억9163만 원이 추가된다. 그야말로 2배의 세금을 더 물어야 하는 셈이다.
내년 5월부터 시행 예정이라 한시적 유예 기간 주어져
문제는 1주택자의 비과세 요건도 강화된다는 사실이다. 기존에는 2년 보유만으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 앞으로는 2년 이상 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
중요한 점은 해당 요건이 주택 매수 시점에 확정된다는 것이다. 조정대상지역 지정 당시 집을 구입했다가 규제가 해제된 뒤 매도하더라도 거주 요건을 충족하지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없다. 해당 규정은 16일 매수분부터 적용된다.
취득세도 중과세율이 적용돼 조정대상지역 내 2주택자는 취득세율이 최대 8%로, 3주택자는 12%로 오른다. 비규제지역의 세율(각각 1~3%, 8%)과 비교하면 상당한 차이에 해당하며 이 조항 역시 16일부터 시행된다.
다만 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 내년 5월까지 한시 유예되기에 주택을 처분할 수 있는 기간은 주어진다. 전문가들은 유예 기간 동안 일부 다주택자 매물이 시장에 나올 가능성이 크다고 전망하고 있다. 내년 5월 이후 중과 조치가 본격화되면 매도세가 위축될 수 있다는 분석도 제기되는 분위기다.
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