| 한스경제=한나연 기자 | 정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶는 초강력 부동산 대책을 내놓자, 시장이 급격히 얼어붙고 있다. 거래 절벽과 매물 잠김 현상이 동시에 나타날 것이라는 예측이 나오는 가운데, 실수요자의 대출 길까지 막히면서 강북·서남권 등 중저가 주택 시장의 위축이 불가피하다는 우려가 나온다.
국토교통부는 15일 기획재정부, 금융위원회, 국세청 등 관계 부처와 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.
이번 대책의 핵심은 서울 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 전면 확대 지정한 것이다. 그동안 규제지역이었던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 외에도, 25개 모든 자치구가 규제의 틀 안에 들어갔다. 경기도에서는 12개 지역이 추가 지정됐다.
이에 따라 해당 지역의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 크게 낮아지고 2년간 실거주 의무도 적용된다. 또 오는 16일부터 수도권과 규제지역의 주택담보대출(주담대) 여신한도는 ▲15억 이하 최대 6억원 ▲15억~25억원 이하 최대 4억원 ▲25억원 초과 최대 2억원으로 줄어든다. 이에 중저가 아파트를 노리던 실수요자들의 매수 여력이 급격히 줄어들게 될 것이라는 분석이다.
정부는 이번 대책과 관련해 “서울과 수도권의 과열 양상을 차단하기 위한 조치”라며 “투기적 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 유도하겠다”고 설명했다.
하지만 시장 반응은 냉담하다. 규제지역이 전면 확대되면서 매매 거래가 크게 줄어들 것이란 전망이 우세하다. 특히 상대적으로 집값이 낮은 강북·서남권(노도강·금관구 등) 지역의 수요가 직격탄을 맞을 가능성이 높다는 분석이다.
예컨대 서울 노원·도봉·강북 등 일명 ‘노도강’ 지역은 10억원 안팎의 중저가 아파트 비중이 높아 대출 의존도가 크다. 이번 대책에 따라 이들 지역은 자금 조달 난항 및 거래 급감, 가격 조정 압력까지 커질 것으로 보인다.
반면 한강변이나 강남권 등 고가 주거지는 상대적으로 영향이 덜할 것으로 보인다. 고가 주택 보유자는 대출 비중이 낮아 규제의 실질적 타격이 제한적이기 때문이다. 시장에서는 “오히려 강남, 용산, 성동 등 고급 주거지 중심 지역의 거래는 유지되고, 비강남권은 위축될 가능성”을 지적한다.
결국 ‘서울 전체 규제’가 실수요 억제보다는 지역 간 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려다. 전문가들은 이번 대책이 단기적으로 거래를 진정시키겠지만, 장기적으로는 ‘풍선효과’나 ‘초양극화’로 이어질 가능성을 경고한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역이 광범위하게 확대되면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어든다"면서도 "인위적으로 억누르는 효과를 언제까지 유지할 것인지, 과거처럼 거래량은 급감해도 신규 물건의 가격 변동에 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다"고 짚었다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지고, 공급 제한과 매물 희소성으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 '초양극화'가 우려된다"며 "1주택자의 갈아타기도 사실상 차단돼 실수요자 이동성이 차단될 것"이라고 말했다.
일각에서는 공급 측면에서의 대응이 병행되지 않으면 정책 실효성이 떨어질 수 있다는 지적도 제기된다. 한 부동산 업계 관계자는 “단기적으로 가격 상승세를 누그러뜨릴 수는 있겠지만, 근본적 해결은 아니다”라며 “공급이 제한된 상황에서 거래만 묶으면 시장 불안은 장기화될 수 있다”고 말했다.
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