이재명 정부에서 야심차게 추진했던 대출규제로 인해 표면상으로는 갭투자가 막힌 듯 보였지만, 실제 현장에서는 '꼼수' 거래가 횡행하는 것으로 드러나 충격을 주고 있다.
최근 부동산 시장에서 실제 입주 없이 통계상 거래만 이뤄지는 이른바 ‘비실수요 거래’가 확산하면서 시장 과열에 대한 착시를 불러일으킨다는 우려의 목소리가 커지고 있다.
그중에서도 가장 대표적인 꼼수가 바로 '주전세(主傳貰)'와 '세대생략증여'가 꼽힌다. 해당 방식은 모두 거래로는 집계되지만, 실수요와는 전혀 무관한 형태로 이뤄진다. 또한 매물 잠김 현상은 더욱 심화된 것처럼 보이면서 가격 상승까지 부추기는 요인으로까지 작용한다.
‘주전세’란 집을 매도한 기존 소유자가 곧바로 동일 주택의 전세 세입자로 전환되는 형태의 거래 구조를 뜻한다.
예를 들어 매매가가 15억 원, 전세가가 8억 원인 아파트의 경우 매수자는 실입주 없이 7억 원만 부담해 주택을 취득하고, 매도자는 전세 보증금 8억 원을 확보한 채 계속 거주하는 형태다.
이러한 방식은 올해 6·27 대출규제 강화 이후 투자자들 사이에 암암리로 퍼지면서 더욱 횡행하는 모양새다.
당시 정부는 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 제한하면서 갭투자 수요를 억제하려 했으나, 주전세 구조는 전세대출 없이 거래가 이뤄지기 때문에 규제를 우회하는 수단으로 활용되고 있는 실정이기 때문이다.
문제는 이러한 거래도 실거래가 신고에는 포함되나, 실수요 거래는 아니라는 점이다. 거래량 증가와 고가 매매가 통계에 잡히면서 시장이 과열되는 듯한 신호를 주지만, 실제로는 수요가 없는 ‘통계상 착시’에 불과하다는 지적이다.
조부모가 손자녀에게 증여하는 경우 늘어나
또한 높은 전세보증금 설정으로 인해 계약 만기 시점에서 보증금 반환 리스크가 커지는 부작용도 예상된다.
한편 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산 등 고가주택 밀집 지역에서는 최근 '세대생략증여'가 자산 승계 수단으로 급부상하고 있다. 이는 조부모가 자녀를 거치지 않고 손자녀에게 직접 증여하는 방식으로 한 번의 증여세만 납부하면서 절세 효과를 노릴 수 있다.
예를 들어 시가 20억 원의 아파트를 자녀에게 직접 증여할 경우 기본 공제 5000만 원을 제외한 19억5000만 원에 대해 약 7억8182만 원의 증여세와 8000만 원의 취득세 등 약 8억6182만 원의 세금이 부과된다.
반면 조부모 → 자녀 → 손자녀 순으로 이중 증여를 할 경우 총 13억 원 이상이 세금으로 부과된다. 결국 세대생략증여를 활용하면 약 5억 원 이상의 세금을 절감할 수 있는 셈이다.
실제로 등기정보광장 자료에 따르면 올해 1월부터 9월까지 강남3구에서의 아파트 증여 건수는 총 1264건으로 집계돼 전년 동기(963건) 대비 31.3% 증가한 것으로 나타났다. 증여 건수는 늘고 있지만, 이러한 자산 이전은 매물을 시장에서 잠기게 만드는 또 하나의 원인으로 작용하고 있다.
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