서울시가 대출 제한, 건축 규제, 복잡한 인·허가 절차 등으로 공급 절벽 상황에 치달은 민간 임대주택시장을 활성화한다.
뉴시스 보도에 따르면, 오세훈 서울시장은 1일 기자간담회를 열고 규제 완화·금융지원을 통한 민간임대주택 공급 확대와 임차인·임대인에 대한 행정지원을 주요내용으로 하는 '서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안'을 발표했다.
오 시장은 "서울시는 민간임대규제와의 전쟁에 나서겠다. 비아파트에 양질의 투자가 이뤄지도록 하고, 민간임대를 통해 주택공급의 숨통을 틔워 무너진 시장을 되살리겠다"고 밝혔다.
공공만으로는 한계가 있는 임대시장을 민간주도로 활성화하기 위해 건축시 걸림돌이 되는 규제는 손보고, 인허가 기간은 줄여 신규 공급을 속도감 있게 진행한다는 계획이다.
현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만6000호로, 전체 임차주택 시장에 20%에 달한다. 유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자는 9만8000명에 이른다.
시에 따르면 민간임대주택의 경우 지난 2015년 민간임대특별법 도입 당시에는 각종 세제 지원으로 임대사업자 등록을 유도했다. 이후 세제 혜택 축소, 단·장기 아파트 임대 폐지 등 정부 정책 변경으로 신규 민간 임대사업자 수가 2018년 3만명에서 지난해 2000명으로 약 93% 급감한 상황이다.
2022년 '빌라왕 사건' 등 비아파트 기피 현상이 커지면서 실제 비아파트 착공물량은 2015년에 반기별 평균 3만6000호에서 지난해 약 2000호 수준으로 신규 공급이 거의 단절 수준이 됐다.
시는 민간 임대사업자가 실질적으로 체감할 수 있는 건축 관련 규제 완화로 주택 공급 환경을 대폭 개선할 계획이다.
소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 예를 들어 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 내년 1월 실제 적용할 예정이다.
오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 '30실 이상'에서 '50실 이상'으로 축소해 31실~49실 중소규모 오피스텔도 심의없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다.
'신속인허가협의체'도 구성·운영한다. 자치구별 재량범위가 달라 발생하던 인허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차 병행 추진으로 인허가 기간 자체를 줄이는 역할이다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체·굴토·구조심의를 병행 진행하는 방식이다.
또 비아파트 시장 위축을 초래하는 전세사기 예방에도 앞장선다. 임차인이 전세계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고, 안전한 계약을 진행할 수 있도록 AI 전세사기 위험분석 리포트를 제공한다. 해당 서비스는 이달 말 선보일 예정이다.
기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융지원도 강화한다. 최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원해 초기출자금 부담을 줄인다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원함으로 안정적 운영도 유도한다.
민간임대주택 시장 규제 완화를 정부에 건의해 민간임대주택 시장 신규 유입 기반을 마련한다. 시는 지난달 민간임대사업자 어려움 중 하나인 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다.
추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기임대에 따른 종부세·양도세 등 세제혜택의 합리적인 조정을 건의할 예정이다.
오 시장은 이재명 정부의 대출규제에 대해 "일반 다주택자와 민간 임대사업자를 구분하지 않은 조치로 이대로라면 민간 임대시장이 심각하게 위축된다"며 "민주당 정부는 여러채 가지고 있는 사람들을 죄악시한다"고 비판했다.
이어 "임대사업자들에 대해 각종 인센티브를 주면서 많이 짓도록 유도해야 공급이 많이 되지 않겠냐"며 "규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다"고 말했다.
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