“한국 주택 부족 심각…공공임대 한계, 공공분양으로 풀어야”

[이데일리 이다원 기자] 한국 주택 시장에 여전히 공급 격차가 심각한 가운데 수도권에서만 170만가구가 부족해지는 등 공급 여건은 악화하고 있다는 진단이 나왔다. 착공·입주 물량은 줄고 건설비는 급등해 정책 효과가 제한적이라는 평가다. 공공 주도의 주택 공급을 위해서는 공공임대보다 공공분양을 확대하고 한국토지주택공사(LH) 역할을 재정립해야 한다는 제언이 제기됐다.

25일 서울 서초구 토지주택연구원(LHRI) 릴레이 정책 콘서트에 참석한 참가자들이 기념 촬영을 하고 있다. (사진=이데일리 이다원 기자)

김진유 경기대 스마트시티공학부 교수는 25일 서울 서초구에서 열린 토지주택연구원(LHRI) 릴레이 정책 콘서트에서 ‘새 정부 주택정책의 방향과 과제’를 주제로 이같은 내용의 기조발표를 진행했다.

한국 주택시장의 구조적 문제와 정책 과제에 대해 김 교수는 “우리나라 주택 보급률이 100%를 넘었다는 얘기도 있지만 실질적으로는 경제협력개발기구(OECD) 평균에도 미치지 못한다”며 “서울만 해도 가구 수가 거처 수보다 94만가구 많아 주택 부족이 심각하다”고 말했다.

지난 2022년 기준 한국의 천인당 주택 수는 440가구로, OECD 평균(468가구)과 EU 평균(514가구), 일본(490가구) 등에 미치지 못하고 있다. 특히 수도권은 서울 94만가구, 경기 78만가구가 부족해 총 170만가구 수준의 공급 격차가 발생했다. 그는 “주택 재고가 충분하지 않다는 점이 명확히 드러난다”고 진단했다.

공공임대주택 비중은 전체의 10% 수준으로 양적으로는 OECD 평균에 근접했지만 장기임대주택 비중이 낮아 질적 측면에서는 부족하다는 평가도 나왔다. 김 교수는 “200만가구에 가까운 공공임대가 있지만, 5년·10년 임대가 많아 장기적으로 안정적인 주거 대안이 되기 어렵다”고 말했다.

공급 여건은 더 악화하고 있다. 최근 3년간 착공 물량이 급감했고 특히 공공부문 감소가 두드러졌다. 서울의 경우 2027년 입주 예정 물량이 1만 3000가구에 불과해 연간 최소 5만가구 수요에 한참 못 미친다. 건설비는 2017년 대비 40% 이상, 2020년 대비 30% 이상 상승했고 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장도 불안해졌다. 김 교수는 “PF 대출 연체율이 5%에 이르고 토지담보대출 연체율은 28%까지 치솟았다”며 “공급 환경이 매우 열악하다”고 했다.

재건축·재개발의 한계도 강조했다. 구역 지정 후 사업 완료까지 평균 13년 이상 걸리고 일부는 20~30년까지 지연된다는 것이다. 그는 “용적률 500~600%를 적용해도 공급이 바로 늘어나지 않는다”며 “재개발은 20년 이상 지연되는 경우도 많아 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다”고 했다.

정책 방향과 과제에 대해 김 교수는 “새 정부는 세금 대신 대출 규제로 수요를 억제하고 있으나 공급 확대책은 즉각 효과를 내기 어렵다”며 “LH 직접시행 확대는 필요하지만 부채와 재정 건전성을 고려해야 한다”고 지적했다.

이어 “공공임대만으로는 양극화를 해소할 수 없고 공공분양 확대가 필요하다”며 “주거 안정을 위해서는 매년 수요를 추정해 공급정책에 반영하고, 수도권 쏠림을 완화할 비수도권 투자가 병행돼야 한다”고 강조했다.

또한 “LH의 주요 역할은 임대에서 분양으로 바뀌는 등 방향성이 흔들리고 있다”며 “앞으로 LH가 어떤 기능을 중심으로 공공주택 정책을 이끌어야 하는지 명확한 재정립이 필요하다”고 덧붙였다.