[지주택 돋보기] "지주택도 성공할 수 있다" 오남·운정서 입증된 3가지 해법

[프라임경제] 지역주택조합(이하 지주택) 사업은 수년간 '좌초의 상징'이라는 오명을 벗지 못했다. 토지 확보 지연, 예상치 못한 추가 분담금, 불투명한 조합 운영 등으로 전국 곳곳에서 사업이 멈추거나 무산된 탓이다.

오남·운정 지주택은 토지 확보·분담금 관리·입지 경쟁력으로 가능성을 입증했다. ⓒ 연합뉴스

국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 전국 지역주택조합은 총 618개에 달한다. 이중 약 30%인 187개 조합에서 293건 상당 민원과 분쟁이 발생한 것으로 조사됐다. 전체 주택 공급이 줄어드는 상황에서도 분쟁과 갈등 때문에 사업이 정상적으로 추진되기 어려운 사업장이 적지 않은 것이다.

하지만 최근 남양주 '오남역 서희스타힐스 여의재(이하 오남역 여의재)'와 파주 '운정역 서희스타힐스' 사례는 지주택이 반드시 실패로 귀결되지 않는다는 점을 보여주고 있다. 오남역 여의재는 지난해 11월 착공에 들어갔으며, 운정역 서희스타힐스의 경우 토지 확보율 95%를 달성하는 등 사업이 안정적으로 추진되고 있다.

"사실 초기에는 추진 여부를 두고 막연한 불신이 많았던 게 사실이다. 하지만 토지 확보 상황을 수치로 공개해 추진 가능성에 확신이 생기면서 조합원 사이에서 불안감이 크게 줄었다. 지금은 조합에 참여했던 시간이 헛되지 않았다는 생각이 든다." - 오남역 여의재 조합원 A씨

지주택 사업 성패는 토지 확보율에 달려 있다. 법적 요건일 뿐 아니라 조합 존립을 좌우하는 핵심 요소이기 때문이다.

오남역 여의재는 사업 초기부터 토지 확보율을 95% 이상 끌어올리며 조기 착공 승인으로 이어졌다. 운정역 서희스타힐스 역시 비슷한 흐름을 밟으며 안정성을 확보했다.

추가 분담금도 지주택 실패 대표 요인이다. 공사비 증액과 사업 지연이 맞물리면 예상치 못한 금액이 조합원에게 전가되며 불신이 커진다. 하지만 오남역 여의재는 착공 전 분양가 범위를 명확히 하고, 정기 설명회를 통해 비용 구조를 공개했다.

앞서 서희건설은 "전국 70여개 지주택 사업 경험을 토대로 조합원 부담을 최소화하고 비용을 단계별로 공개했다"라며 "투명한 소통이 사업 안정으로 이어졌다"라고 밝힌 바 있다.

지주택 사업에서 조합원 모집은 또 하나의 관문이다.

오남역 여의재는 역세권·학세권 입지에 전용 59~84㎡ 중소형 평형 위주 구성으로 실수요층을 끌어들였다. 운정역 서희스타힐스의 경우 GTX-A 개통 호재에 따른 '삼성역 20분대 접근성' 무기로 젊은 수요층 중심으로 조합원을 확보하고 있다.

경기 남양주시 '오남역 서희스타힐스 여의재' 투시도. ⓒ 서희건설

양지리 인근 공인중개사무소 관계자는 "착공 전에는 시세 차익을 기대하기 어렵다는 인식이 많았지만, 지금은 주변 신축 아파트와 비교하며 가격 경쟁력을 따지는 분위기"라며 "실제로 공사가 진행된다는 점이 시장 심리를 바꾼 가장 큰 요인"이라고 전했다.

물론 반대 사례도 적지 않다. 고양 일산 풍동 지주택은 조합 이사회 의결 없이 조합원을 모집하며 갈등이 커졌고, 공사비 증액 및 분양가 불신까지 겹쳐 무산되기도 했다.

이와 달리 오남·운정 사례는 △토지 확보 조기 달성 △분담금 사전 관리 △입지 경쟁력 확보라는 3가지 조건을 충족하며 정상 궤도에 올랐다.

임재만 세종대 교수는 "지주택을 향한 불신은 제도적 한계와 실패 사례 누적으로 깊다"면서도 "토지 확보와 비용 관리가 뒷받침되면 성공 가능성도 입증되고 있다"라고 평가했다.

그는 이어 "제도적 한계 속에서도 조합이 투명성을 확보한 점은 향후 다른 사업에도 중요한 시사점을 던진다"라고 덧붙였다.

지주택은 여전히 만만치 않은 구조적 리스크를 안고 있다. 그러나 오남·운정 사례는 "실패 공식이 반드시 반복되는 것은 아니다"라는 점을 보여주며, 향후 제도 개선과 시장 신뢰 회복의 분기점으로 떠오르고 있다.