정부가 발표한 9·7 부동산 대책의 여파로 인해 주택임대사업자들이 자금 운용에 큰 어려움을 겪고 있다. 특히 기존 등록 사업자들까지 대출 제한 대상에 포함되면서 부동산 투자자들의 불만이 고조되는 분위기다.
서울 마포구에서 오피스텔을 소유하고 있는 김모 씨는 지난 2022년 10년 장기 임대 조건으로 주택임대사업자 등록을 진행했다.
당시에는 정부가 제공하는 세제 혜택과 금융지원 정책을 신뢰하고 임대사업에 나섰지만, 문제는 최근 발표된 대책으로 인해 계획에 차질을 빚고 있다는 사실이다. 특히 2028년 입주 예정인 아파트의 잔금 대출이 막힐 가능성까지 제기되면서 불안감은 더욱 커지고 있다.
김 씨는 "임대사업자 등록을 하면 국가가 혜택을 준다고 해서 믿고 따랐는데, 오히려 이젠 발목을 잡혔다"라고 불만을 토로했다.
이번 9·7 대책의 핵심은 주택임대사업자에 대한 주택담보대출(LTV) 전면 차단이다. 이전까지는 규제지역에서 30%, 비규제지역에서는 60%까지 대출이 가능했지만 대책 시행 이후 수도권과 규제지역에서는 LTV가 0%로 적용된다.
신규는 물론 기존 임대사업자에게도 동일한 기준이 적용되기에 사실상 주택 관련 대출이 완전히 막힌 셈이라는 게 업계의 평가다.
정부는 이러한 조치를 통해 과도한 가계부채 증가와 투기 수요를 억제하겠다는 입장이지만, 실수요자까지 포함된다는 점에서 비판이 제기되고 있다.
더욱이 김 씨와 같은 사례는 출구조차 막혀 있다는 게 문제점으로 지적된다. 현재 소유 중인 오피스텔은 아파트가 아니기 때문에 자진해서 임대사업자 등록을 말소할 수 없기 때문이다.
임대사업자 매물 내놓지도 못해, 현실적인 대안 필요해
관련 법령에 따라 임의로 매도할 경우 3,000만 원의 과태료는 물론 종합부동산세 합산 배제 등 기존에 받았던 세제 혜택도 모두 환수당하게 된다.
사실상 매각이 유일한 해법으로 보이지만, 오피스텔을 인수하려면 매수인도 주택임대사업자로 등록해야 하며, 현재 다주택자 규제가 여전한 상황에서 이를 감수할 투자자는 많지 않다는 게 현실이다.
설사 인수한다 해도 새로운 매수인의 임대 기간은 다시 처음부터 시작되기 때문에 부동산을 사는 입장에서는 부담이 크다.
대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "현재로서는 '임대사업자에게는 대출이 금지된다'는 전제를 두고 움직이는 것이 안전하다"라며 "세부지침은 아직 미비하지만 이번 규제의 큰 틀은 그대로 유지될 가능성이 높다"라고 전망했다.
이에 일부 전문가들은 김 씨처럼 이미 분양 계약을 체결한 임대사업자에 대해선 예외 적용이 필요하다고 지적했다.
부동산 업계의 한 관계자는 "이번 규제는 주로 지방 부동산을 담보로 수도권 주택을 매수하는 것을 방지하기 위한 목적"이라며 "분양 대금 지급까지 포함해 전면 차단하는 것은 과도한 조치"라고 평가했다.
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