[이슈&경제] 외국인 부동산 투자

우리나라도 이제는 다민족 국가가 됐다. 길을 가면서 외국인을 마주치는 일은 아주 흔한 일이다. 그래서 최근 쟁점이 되는 외국인의 국내 부동산 취득과 관련된 문제들은 최소한 내국인과 동일한 조건이라면 큰 문제는 없을 것이다.

 

그런데 우리나라의 외국인 부동산 투자 문제점은 분명 내국인과 역차별이 있다. 대표적인 것이 바로 외국인은 자국에 주택을 몇 채 가지고 있는지 파악하기 어렵기 때문에 다주택자 문제는 자유롭다. 그러니 다주택자에 대한 취득세 중과와 종합부동산세 등 세제에서도 혜택을 받을 수 있다. 또 외국인들은 자국에서 대출을 받아 활용하기 때문에 주택 매입 시 국내 대출 규제에서 또한 자유롭다. 그리고 외국인들은 내국인과 비교하면 대부분 투자자이기 때문에 현금 보유가 많아 투자가 쉽다는 점이다. 물론 거주 조건도 없다.

 

이런 점에서 대부분의 내국인은 외국인들과 비교해 역차별받고 있다고 생각한다. 그래서 국토교통부는 8월21일 외국인 부동산 투자에 대해 경기도 23개 시군, 인천시 7개 구, 서울시 전역을 1년 동안 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’에 따라 토지를 거래하려면 사전에 부동산 소재 시·군·구청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역으로 지정했다. 국토교통부의 이번 대책은 한시적 대책이지만 매우 적절한 대책이라고 본다.

 

이번 대책에서 주택 거래 허가를 받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 위반 사실이 확인되면 주택 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내리고 이행하지 않을 경우 의무 이행시까지 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금을 부과할 수 있으며 그래도 이행하지 않을 시 반복 부과할 수 있다.

 

또 부동산 거래법 시행령을 개정해 자금조달계획 및 입증 자료 제출 의무를 확대한다. 현재 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되지만, 토지거래허가구역 내에도 확대 적용된다. 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외 자금 출처 및 비자 유형(체류 자격) 등도 추가해 해외 자금 불법 반입 시와 무자격 임대 사업 적발 시 활용한다.

 

그뿐만 아니라 외국인의 해외 자금 반입에 따른 주택 거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우 금융정보분석원(FIU: 의심스러운 거래 정보를 분석해 범죄 혐의가 있는 경우 이를 법집행기관에 제공하는 금융위원회 소속기관)에 통보돼 해외 금융정보분석원에 전달될 수 있다. 그리고 조사 결과 양도차익 관련해 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 것으로 보이는 거래는 국세청에 통보돼 해외 과세당국에 전달될 수 있다.

 

이번 대책은 해외 자금 유입을 통해 부동산을 투자하는 투기 수요 억제와 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시키려는 국토교통부의 의도는 좋다. 그러나 국토교통부 발표와는 달리 조금의 아쉬운 점은 이번 대책이 법을 개정한 장기적 대책이 아니라는 점이다. 특히, 주택의 구분에서 강남의 타워 팰리스처럼 고가 오피스텔은 제외됐으며 부동산을 투자하는 외국인이 다주택자인지 확인도 불가능하다. 그래서 취득세 중과도 없다. 물론 대출 규제 없이 전액 해외 자금을 유입할 경우 정당하게 세금만 내면 된다.

 

이런 상황에서 마침 더불어민주당에서 첫 관련 법안 개정안을 냈다는 것과 야당인 국민의 힘에서도 법률 개정안을 들고나온 것은 시의적절한 조치라고 본다.

 

이번 기회에 여야가 제대로 된 법률 개정안을 만든다면 국민은 국가 정책에 대한 신뢰성 향상에 도움이 될 것이며 외국인 부동산 투자와 관련된 역차별 문제도 어느 정도 해소될 것이다. 특히 규제의 정도에서 상호주의 원칙을 완전하게 이루기는 어렵지만 적어도 외국인들의 실거주 의사 없는 주거용 부동산 매입은 처음부터 막아야 한다. 거주 의사가 있더라도 단기 차익을 노리지 못하도록 내국인처럼 2년 거주 의무는 지켜져야 할 것이다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수