정부가 9월 7일 발표한 '주택공급 확대 방안'을 통해 수도권 내 주택 매매 및 임대사업자 대출을 전면 차단하면서 경매시장 전반에도 큰 파장이 예고되고 있다.
이번 조치로 인해 경매에 참여해 오던 법인 및 개인사업자의 자금 조달 루트가 막히면서 낙찰 경쟁이 위축될 것으로 전망된다.
경매 업계에 따르면 그동안 수도권 주택 경매시장에서는 경매 참여자의 약 3분의 2가량이 사업자 대출을 활용해왔다는 추정이 나오고 있다.
그러나 9·7 대책 이후, 해당 대출이 규제지역과 수도권 전체에서 LTV 0%로 제한되며 사실상 경매 참여를 위한 대출이 불가능해진 상황이다.
다만 이러한 상황 속에서도 강남권 아파트 경매는 여전히 높은 낙찰가를 형성하면서 견고한 수요층을 다시 한 번 증명해 냈다.
지난 8일 법원 경매에서는 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡가 감정가 24억9,000만 원에 진행됐는데 낙찰가는 감정가 대비 135%에 해당하는 33억6,999만 원이었다. 응찰자 수도 무려 27명에 달하면서 식지 않은 강남 아파트의 저력을 보여줬다.
리센츠는 잠실 지역 대표 아파트인 '엘·리·트(엘스, 리센츠, 트리지움)' 중 하나로 이번 경매가는 일반 매매시장에서의 최고가(약 34억4,000만 원)와 비교해도 큰 차이가 없는 수준이다.
같은 날 잠실동 현대아파트 전용 84㎡도 감정가 14억 원에 비해 18% 높은 16억5,000만 원에 낙찰되면서 이목을 끌었다. 이는 매매사업자 대출 제한 이후 첫 경매라는 점에서 예상보다 높은 낙찰가와 응찰자 수라는 평가가 나온다.
규제로 인해 서울 부동산 양극화, 더욱 심해질 것
이처럼 강남 고가 주택의 경매시장만큼은 여전히 수요가 탄탄한 것을 볼 수 있다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 "강남권은 자산가들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 여전해 고가 아파트일수록 대출 규제의 영향력이 제한적"이라고 분석했다.
반면 강남 3구 외 지역, 즉 서울의 기타 지역과 경기·인천권 경매시장은 완전히 다른 흐름을 보일 것으로 예상된다.
강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "10억 원 안팎의 중저가 매물은 대출 의존도가 높아 수요 위축이 불가피하다"라며 "앞으로는 낙찰가 하락과 경쟁률 감소가 이어질 가능성이 크다"라고 진단했다.
그러면서 "대출이 필요 없는 자산가나 주택담보대출 범위 내에서 움직일 수 있는 실수요자들에게는 이번 조치가 오히려 매수 기회가 될 수 있다"라고 덧붙였다.
한편 이번 규제로 인해 주택담보대출을 활용한 투자 방식은 사실상 전면 봉쇄되었다. 기존에는 규제지역에서도 LTV 30%, 비규제지역은 최대 60%까지 대출이 가능했지만 9월 8일부터 수도권 전역에서는 이마저도 불가능해졌다.
이에 전문가들은 해당 조치로 인해 부동산 시장 양극화가 더욱 심화될 수 있다고 지적하고 있다. 고가 주택은 현금 부자들이 계속해서 매수에 나서는 반면, 중저가 주택은 대출 규제로 인해 거래가 위축되며 가격 하방 압력을 받을 수 있다는 지적이다.
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