수도권 임대사업자·1주택자 규제…"다주택자 규제 강화"[일문일답]

[이데일리 이수빈 기자] 6·27 대책을 통해 주택담보대출 규제를 강화했던 정부가 사업자대출로 우회하는 경로를 차단하기 위해 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주택담보대출을 원천 제한하기로 했다. 앞으로 주택매매·임대사업자는 수도권 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 수 없다. 다만 지방에서는 담보인정비율(LTV)을 종전인 60%를 유지하기로 했다.

신진창(가운데) 금융위원회 금융정책국장이 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 발표된 주택공급 확대방안의 후속조치 이행을 위한 긴급 가게부채 점검회의를 주재하고 있다.(사진=금융위원회 제공)

7일 금융위원회는 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 내용을 발표했다. 앞으로 주택매매·임대사업자는 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다. 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하지만 수도권·규제지역 내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주담대를 받는 것은 금지된다.

금융당국 관계자는 “임대·매매 사업자 등록이 굉장히 간단하다. 그러다보니 부동산 투자나 시세차익을 노리고 사업을 하는 분들이 간단하게 임대사업자 등록을 하고 6·27 대책을 우회하는 통로로 이용할 수 있다”며 “이를 규제하기 위한 취지”라고 밝혔다.

2주택 이상의 다주택자들은 수익형 임대사업이나 거래 편의, 세제 혜택 등을 목적으로 임대사업자 등록을 활용해왔다. 그러나 이번처럼 수도권·규제지역 내 주택담보대출 담보인정비율을 0%로 하면 대출길이 완전히 차단된다. 정부는 실제 주택·임대 매매업에 종사하는 임대사업자를 수십만명 규모로 파악하고 있다.

금융당국은 또한 전세보증기관별로 상이했던 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 2억원으로 일원화한다. 1주택자의 주택 소재지는 지역과 무관하다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 대책에 대해 “임대사업자에 대한 대출규제 강화는 사실상 다주택자에 대한 규제 강화라는 맥락으로도 볼 수 있다. 1주택자 전세대출한도 일원화 역시 같다”고 말했다.

규제지역에 대한 LTV 강화 조치를 두고선 규제지역 확대 지정 가능성도 거론된다. 금융당국은 현재 강남3구, 용산구에 해당하는 규제지역에 적용되는 가계대출 주담대 LTV를 기존 50%에서 40%로 규제를 강화한다고 밝혔다. 이를 두고 추후 규제지역을 확대하는 것 아니냐는 질의에 금융당국 관계자는 “규제지역 지정은 국토교통부와 기획재정부 소관”이라면서도 “개연성으로 보면 새롭게 규제지역으로 추가되면 LTV 규제 40%가 적용된다”고 답했다.

다음은 금융위원회 관계자와의 일문일답.

-주택매매·임대사업자에게 신규 대출이 제한되는 상황에 기존대출의 만기 연장은 가능한가.

△허용된다.

-임대사업 위축으로 수도권 전·월세 가격 올라갈 우려도 있다.

△서울·수도권 전세가격은 안정적인 상황을 유지하고 있다. 오늘 발표될 국토교통부 대책까지 포함하면 정부로서는 충분한 전세 임대 주택 공급을 병행한다는 것도 포함해 생각해달라.

-현재 1주택자 중 2억원 초과 3억원 이하 전세대출을 이용하는 차주, 즉 이번 대책에 영향을 받는 차주의 규모는 어느 정도인가.

△수도권·규제지역 내 1주택자 중 전세대출 한도가 3억원에서 2억원으로 줄어들어 영향을 받는 분들은 약 30% 정도되는 것으로 파악하고 있다. 해당 차주들은 대략 6500만원 정도 대출 금액이 감소될 것으로 보인다. 이분들은 생활안정대출이든 신용대출이든 다른 대출을 이용하는 방법이 있다.

-기존 전세대출 이용자가 기존 주택에 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출을 연장할 때는 어떻게 되나

△최초 임대차 계약이 9월 7일보다 앞서서 체결됐다면 전세대출 연장시 종전 한도까지 전세대출 취급이 가능하다.

-같은 상황에서 임대차보증금이 올라가는 경우, 추가금을 대출받을 수 있나.

△대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정이 적용된다. 즉 보증금이 오르더라도 종전 대출 금액의 변동이 있으면 기존 규정을 유지할 수 없다. 대출 금액이 동일할 때만 연장이 가능하다.

-6.27 대책에 이어 이번에도 대책 발표 후 다음날 바로 적용하는 것에 대해 불확실성 높인다는 지적이 있다.

△오늘 나온 대책은 6.27 대책보다 훨씬 적은 내용으로 구성돼 있어 금융회사의 불편함은 크게 없을 것으로 예상한다. 개인들의 주거 계획 또는 자금조달계획에 불편함이 있다는 점은 신경쓰고 있고 여러 경과규정도 두고 있다. 그럼에도 불편하신 부분은 이해를 구할 수밖에 없는 영역이다.

-가계대출 증가율을 명목 국내총생산(GDP) 성장률 이내로 관리하는 것처럼, 전세대출 축소 목표 기준이 있나.

△현재는 없다. 전세대출도 가계대출에 포함되니 가계대출 총량 관리하는데에 전세대출도 포함된다. 다만 정책대출이 과하게 취급되는 상황에 국토교통부와 적정공급에 대해선 협의하고 있다.

-추가 규제 카드도 고려하나.

△거시건전성 규제 강화 수단도 있고 총부채원리금상환비율(DSR) 대상을 점차 늘려가는 방법도 있다. 상황에 맞춰 필요한 경우 즉각 시행할 수 있도록 준비하겠다.