수익성 악화에 청년안심주택 사업자도 손 들었다

[이데일리 이다원 기자] 서울 청년안심주택에 임간임대사업자로 참여했던 에드가가 수익성 악화를 견디지 못하고 일부 단지를 주택도시보증공사(HUG) 출자 리츠에 매각한다. 임대료 규제와 공사비 급등으로 수익성을 확보하지 못한 데 따른 것이다.

서울시 청년안심주택 ‘에드가 수유’ 투시도. (사진=도휘에드가)

1일 부동산 업계에 따르면 에드가는 서울에서 진행하던 역세권 청년임대주택(청년안심주택) 사업 매각 절차에 들어갔다. 이미 공사를 마친 단지나 입주 준비 단계에 있던 사업장도 포함됐다. 매각이 완료되면 해당 단지들은 HUG가 출자한 공공지원 민간임대 리츠로 편입해 운영한다.

에드가가 HUG 출자 리츠에 매각하는 물량은 총 1060세대로 추산된다. 올해 서울시 청년안심주택 공급계획(8416세대) 중 12.6%를 차지하는 규모다. 에드가 휘경(349세대), 에드가 상계(443세대), 에드가 개봉(268세대)등이 포함된다. 이외에도 에드가는 에드가 수유(426세대), 에드가 미아(426세대) 등을 운영하고 있다.

청년안심주택은 서울시가 벌이는 청년 맞춤형 공공지원 민간임대주택 사업이다. 민간 시행사가 주택을 짓고 운영하지만 서울시는 임대료를 주변 시세의 85% 이하로 제한하고 일부 가구에는 더 낮은 임대료를 적용한다. 세입자 주거비 부담을 줄이는 대신 임대수익이 줄어드는 구조인 만큼 사업성 확보가 쉽지 않다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

에드가 역시 2021년 사업 수주 이후 건설원가와 금융비용이 급증했지만 서울시와 임대료 조율 과정에서 합의점을 찾지 못했다. 업계 관계자는 “임대료 협상이 결렬되면서 사업성은 사실상 무너진 것”이라고 했다.

프로젝트 파이낸싱(PF) 이자 부담도 한계 요인이었다. 급등한 이자와 공사비를 감당하지 못해 유동성이 급격히 악화했다. 앞서 보증금 미반환 문제가 생긴 도봉구 ‘에드가 쌍문’은 에드가가 유동성 문제를 앞세워 보증보험에 가입하지 않은 사례다. 여기에 추가적 문제를 막으려면 결국 매각을 결정할 수 밖에 없었던 것으로 보인다.

문제는 민간이 자산을 HUG 리츠로 넘기려는 상황에서 정작 HUG 리츠 심사와 출자는 재원 부족으로 멈춰 있다는 점이다. 정부와 HUG는 오는 9월 기금투자심의위원회(기투위) 재개를 예고했지만 이미 신청된 사업장 중 실제 착공까지 이어지기 어려운 경우가 많다는 전망이 나온다. HUG 리츠 재원인 주택도시기금은 지난 6월 말 기준 여유자금 잔액 9조 3000억원을 기록, 10조원 선이 붕괴했다. 민간이 팔고 싶어도 공공은 받아줄 여력이 없는 셈이다.