수도권 빌라 10곳 중 3곳 '전세 대출' 못 받는다

[이데일리 최정희 기자] 28일부터 한국주택금융공사(HF·주금공)의 전세 대출 보증 기준이 강화되면서 수도권 빌라 10곳 중 3곳은 앞으로 전세 대출을 받기 힘들어질 것이란 전망이 나왔다.

[이데일리 김태형 기자]서울 양천구 빌라 밀집 지역

부동산 중개 플랫폼 집토스가 2020년부터 올해 8월까지 수도권 연립·다세대 등 빌라의 전·월세 실거래가와 공동 주택가격을 분석한 결과 2023년 하반기에 체결된 빌라 전세 계약 중 27.3%가 주금공의 새로운 보증 기준을 만족하지 못하는 것으로 조사됐다.

주금공은 28일부터 주택도시보증공사(HUG)와 동일하게 전세대출 보증 한도를 ‘주택 공시가격의 126% 이내’로 변경키로 했다. 즉, 전세 보증금(임대인 대출 포함)이 주택 공시가격의 126%를 초과하면 전세 대출 보증서를 얻지 못하게 되고, 사실상 전세 대출이 불가능해진다.

인천광역시에선 전세 보증금이 공시가격의 126%를 초과한 사례가 전체의 45.9%로 가장 많았다. 경기도가 36.8%, 서울이 21.0% 순이었다. 즉, 인천과 경기 지역 빌라 10곳 중 4곳 정도는 보증금 감액 없이 동일 조건에선 전세 계약 자체가 어려워질 수 있다. 이는 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 문제로 이어질 수 있다.

‘공시가격 126%룰’은 2023년 허그(HUG)에서 먼저 적용하기 시작했다. 2021년과 2022년 체결된 전세 계약을 기준으로 각각 53.1%, 56.3%가 이 기준을 초과했다. 2023년부턴 임대인들이 HUG 보증 가입이 가능한 수준으로 전세금을 맞추는 경향이 나타나면서 해당 비율이 감소한 것으로 풀이된다. 주금공이 ‘공시가격 126%룰’에 동참하면서 빌라 시장의 전세금 하방 압력이 더욱 거세질 전망이다.

집토스는 이번 분석이 임대인이 개인이고 별도 대출이 없는 ‘최상의 조건’을 가정한 것이라 실제 대출 불가 비중은 이보다 더 높을 수 있다고 밝혔다. 특히 주금공 보증 의존도가 높은 다가구 주택의 경우 공시가격이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 전세 대출이 더 어려워질 전망이다.

이재윤 집토스 대표는 “허그에 이어 주금공까지 전세 대출 문턱을 높임에 따라 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것”이라며 “이는 결국 기존 임차인게에 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수 있다. 임차인과 임대인 모두 주의가 필요한 시점”이라고 밝혔다.