제이알글로벌리츠 "유럽 담보대출 금리 낮아졌다…배당 오를 것"

[이데일리 김성수 기자] “올해 말이나 내년부터 벨기에 파이낸스 타워 건물을 점점 선진화하겠다. 이 건물을 살 때 추가로 2000만유로가 넘는 예산을 마련했었다. 이 예산을 내년부터 순차적으로 투입해서 건물 인테리어 개선을 하도록 약정돼 있다.”

문성제 제이알투자운용 본부장은 27일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2025년 8월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 강조했다.

◇ “내년 말 담보대출 연장…배당 늘어날 것”

제이알글로벌리츠는 제이알투자운용이 운용하는 리츠로, 지난 2020년 8월 상장한 해외형 리츠다.

제이알글로벌리츠는 모(母)리츠로서 자(子)리츠 주식에 투자했다. 또한 자리츠는 해외 부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자했다.

제이알글로벌리츠 구조 (자료=제이알글로벌리츠)

자(子)리츠로는 ‘제이알제26호’와 ‘제이알제28호’가 있다. 제이알제26호는 벨기에 수도 브뤼셀의 랜드마크 건물 ‘파이낸스 타워 컴플렉스’에 투자하고 있고, 제이알제28호는 미국 뉴욕 맨해튼 오피스 ‘498 세븐스 에비뉴’를 기초자산으로 갖고 있다.

제이알글로벌리츠가 자본시장에서 조달한 자금은 총 2조4270억원(자기자본 9658억원, 타인자본 1조4612억원)인데, 이 조달자금의 80.97%는 벨기에 파이낸스 타워에 투자하고 있다. 나머지 19.03%는 맨하튼 498 세븐스 에비뉴에 투자 중이다.

벨기에 파이낸스 타워는 브뤼셀 중심지 펜타곤에 있다. △지하 4층~지상 35층 파이낸스 타워(본관) △지하 6층~지상 11층 도어 빌딩(별관)으로 이뤄진 총 연면적 19만5973㎡(약 5만9282평) 규모 빌딩이다.

이 건물에는 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이 100% 임차하고 있다. 벨기에 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처가 입주 중이다. 해당 건물을 보유한 제이알제26호는 최근 150억원 환차익을 벌어들였다.

앞서 제이알제26호가 회사채로 조달한 원화 자금 2100억원을 원·유로 환율 약 1500원에 1억4000만유로로 환전해서 송금했는데, 이 자금에 대한 환헤지 계약을 이달 원·유로 환율 1600원에 체결해서다.

현지에 남은 유로를 원화로 가져오는 과정에서 1유로당 100원 가량(총 150억원) 환차익 발생이 확정됐다는 뜻이다.

제이알글로벌리츠 자금조달 구조 (자료=제이알글로벌리츠)

이 환차익은 온전히 제이알글로벌리츠의 이익으로 들어오는 구조다. 리츠는 의무배당 이상만 배당하면 법인세를 안 내는데다, 환전수수료 등을 환헤지 거래 가격에 포함시켜 사실상 환전수수료도 이미 지급한 상태다.

제이알글로벌리츠는 환차익으로 번 150억원을 오는 2026~2027년쯤 주주들 배당지급 재원으로 쓸 것으로 예상된다.

제이알글로벌리츠가 6% 중반 금리에 발행한 회사채가 있는데, 일부 주주들은 임대소득으로 회사채 이자를 부담하는 것을 선호하지 않는 경우가 있다. 일반적으로 회사채는 무보증 회사채다 보니 담보가 없어서 담보대출보다 금리가 높아서다.

이에 따라 제이알글로벌리츠는 오는 2026~2027년 유럽 현지에 담보대출 규모를 늘릴 계획이다. 내년 말경 현지 담보대출이 늘어나면 금리를 지금의 ‘4% 중반’에서 ‘3% 중후반’으로 낮출 수 있을 것으로 보인다. 이 경우 늘어난 대출금만큼 회사채가 줄어들게 된다.

문 본부장은 “다음번 담보 대출 연장으로 금리가 3% 중후반 정도로 낮아지면 주당배당금(DPS)이 최소한 40~60원 정도 증가할 여지가 있다”며 “그때까지는 현재 115원 수준의 주당배당금을 계속 유지할 것으로 예상된다”고 말했다.

주당 배당액이 40~60원 증가할 경우 기존보다 약 35~52% 늘어나게 된다.

◇ ESG 강화 공사중…연간 에너지 비용 ‘절감’

현재 이 건물은 연방경찰청 전입을 앞두고 인테리어 공사를 진행하고 있다. 건물 자체는 지난 2008년 리노베이션을 해서 심각하게 노후하지 않았지만, 고층부에 전입할 연방경찰청이 원하는 형태로 직접 돈을 들여서 인테리어 공사를 하는 중이다.

제이알글로벌리츠는 지난 5월 벨기에를 방문해서 고층부 공사 진행 현황을 점검하고 임차인 건물관리청을 면담했다.

공사 면적은 건물 21~29층 및 일부 저층이며, 장기 임차를 전제로 한 기반 시설을 구축하고 있다. △공간 내부 구조 재편성 △HVAC(난방, 환기, 냉방) 동선 개조 △진입 게이트 및 광케이블 신규 설치 등이다.

파이낸스 타워 리트로핏 공사 내역 (자료=제이알글로벌리츠)

제이알글로벌리츠도 그에 맞춰서 일부 공사를 같이 해주고 있다. 임대인이 TI(Tenant Improvement)를 제공하는 셈이다. TI란 임대인이 임차인에게 입주 전 인테리어 비용의 일정액을 지원해주는 혜택을 말한다.

임차인 건물관리청은 환경·사회·지배구조(ESG) 강화 목적으로 3000만유로를 투자해서 환경개선(레트로핏) 공사도 진행 중이다. 레트로핏이란 에너지 절감 및 탄소배출 저감을 위해 노후 설비를 신식 설비로 바꾸면서 ESG 등을 개선하는 작업을 말한다.

유럽 빌딩에 투자할 때는 이같은 ‘ESG 강화’가 굉장히 중요하다. 유럽연합(EU)이 UN기후변화협약(UNFCCC), 파리 협정 등에 따라 오는 2050년 ‘탄소배출 넷 제로’를 달성하기 위해 노력 중이어서다.

벨기에 건물관리청은 ‘2040년까지 에너지 중립 건물만 점유’를 목표로 다음과 같은 자산운용 지침을 발표했다.

△연방정부의 오피스 사용 면적을 전반적으로 감축하되, 관리 효율성을 감안해서 우수한 자산에 집중 임차 또는 소유 △모든 임대 갱신 시 에너지효율 개선계획 필수(ESG 기준 및 에너지 성능 기준은 내년 추가 발표 예정) △벨기에 국가 에너지 기후 계획(NECP)에 따라서 연방 공공 건물은 2021~2030년까지 매년 1차 에너지 1%포인트(p) 이상(2015년 대비) 절약, 40% 이상 이산화탄소 감소 지속 추진 등이다.

이같은 ESG 개선 설비투자로 파이낸스 타워 컴플렉스의 연간 에너지 비용(임차인 부담, 약 220만유로)은 최대 50% 가량 줄어들 예정이다.

문 본부장은 “유럽 상업용부동산 시장에서는 ESG가 투자의 기본이라서 잘 챙겨야 한다”며 “돈을 들여도 ESG를 올릴 수 없는 건물이 많기 때문에 한국 투자자들이 이 부분을 놓치고 유럽에 대규모 자금을 투자하는 것은 위험하다”고 말했다.