가계부채 대책 이후 달라진 주거 선택 "전세에서 월세로…"

[프라임경제] 서울 아파트 임대차 시장이 전세 일변도에서 벗어나 월세와 균형을 이루는 국면으로 접어들고 있다. 대출 규제 및 가계부채 관리 강화 등 금융 환경이 변화하면서 세입자 선택지가 달라진 결과다.

직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 2025년 7월 서울 아파트 전세 비중은 52%로 나타났다. 이는 전년(59%)대비 7%p 감소한 수치다. 반면 월세 비중은 41%에서 48%로 늘어나며 불과 4%p 차이까지 좁혀졌다. 사실상 임대차 시장 무게중심이 전세·월세 균형 구조로 재편되고 있다는 게 업계 시선이다. 

임대차 유형별 서울 아파트 거래 비중 비교. Ⓒ 직방

세부적으로는 '전세 유사형(보증금 비중이 높은 형태)' 거래는 전년대비 6%p 줄어든 반면 '월세 유사형(보증금보다 월차임 비중이 높은 형태)'은 6%p 증가했다. 특히 올해 들어 전세에서 월세로의 이동 속도가 눈에 띄게 빨라졌다.

이런 흐름은 6·27 가계부채 관리 강화 대책이 기점으로 꼽힌다. 정부가 전세대출 보증을 축소하고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화하면서 세입자들이 목돈을 마련하기 어려워진 것이다. 초기 부담이 적은 월세로 눈길이 쏠린 배경이다.

지역별 양상도 흥미롭다. 

강남·용산·종로·중구 등 고가 주거지는 유동성을 확보하는 수요가 많아 월세 전환이 뚜렷하다. 반면 동대문·중랑 등 신규 입주 물량이 집중된 지역에서는 신축 선호 수요가 월세로 흡수되면서 거래 비중을 끌어올렸다. 결과적으로 고가 주거지와 실수요 중심 지역 모두에서 월세 선호 확대가 공통된 흐름으로 나타난 것이다. 

임대차 유형별 서울 아파트 월간 거래 비중 추이. Ⓒ 직방

임대차 시장 변화는 매매시장에도 미묘한 영향을 주고 있다. 

최근 서울 아파트 매매가격은 보합세 내지 소폭 상승세를 보이고 있지만, 거래량은 여전히 제한적이다. 전세 수요 약화와 월세 확산은 '갭투자' 매력을 낮추고 있어 매매시장 회복세에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적이다. 

관련 업계에서는 이번 변화를 단기 현상으로 보기 어렵다고 분석하고 있다. 

업계 관계자는 "고금리 장기화, 대출 규제, 공급 구조 변화 등과 맞물려 월세 중심 시장 체질화 가능성이 크다"라며 "다만 향후 금리 인하나 금융 규제 완화가 이뤄진다면 전세 수요가 일부 회복하며 다시 균형점이 흔들릴 수도 있다"라고 바라봤다.