연일 계속되는 폭염 속 전국 아파트 입주시장은 한파를 맞이해 업계에 긴장감을 더하고 있다. 정부의 6·27 부동산 대책이 나온 이후 규제가 대폭 강화되면서 잔금 마련에 차질을 빚는 수분양자들이 속출하는 분위기다.
지난 16일 주택산업연구원이 발표한 ‘2025년 8월 아파트 입주전망지수’에 따르면 이달 지수는 75.7로 집계됐다. 이는 7월(95.8) 대비 무려 20.1포인트나 급락한 수치다.
입주전망지수란 아파트를 분양받은 매수자가 잔금을 내고 입주할 수 있을지 여부를 보여주는 지표다. 통상적으로 입주전망지수가 100을 밑돌면 향후 입주에 대한 부정적인 전망이 우세하다는 뜻이다.
올해 상반기까지만 하더라도 수도권 집값 상승세와 대출금리 하락, 새 정부 출범에 대한 기대감이 맞물리면서 입주전망지수는 6월 87.9, 7월 95.8을 기록하며 회복세를 보였다. 그러나 6·27 대책 시행 이후 대출 문턱이 높아지자 상황은 완전히 반전됐다.
무엇보다 대출규제의 직격타를 맞은 수도권의 하락세가 두드러졌다. 수도권 입주전망지수는 지난달 117.1에서 이달 76.1로 41포인트 가까이 빠졌다.
특히 서울은 44.9포인트 하락해 121.2에서 76.3으로 떨어졌으며 인천은 41.2포인트 하락한 70.3, 경기도는 81.8로 36.9포인트 내려앉았다.
지방의 상황도 수도권 투자 심리에 영향을 받아 같이 하락세를 보였다. 광역시는 평균 10.8포인트, 도 지역은 19.3포인트 각각 하락하면서 내리막을 탄 것이다. 5대 광역시 중에서는 대전만 소폭 상승(87.5→91.6)했고 그 외 지역은 일제히 하락세를 나타냈다.
잔금대출 확보 못해 입주 못하고 있어
이에 대해 주택산업연구원 관계자는 "분양 아파트의 잔금대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한 데 이어 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 전세대출로 잔금을 충당하는 방식을 원천적으로 막은 것이 입주에 직접적인 영향을 줬다"라고 분석했다.
그러면서 "이재명 대통령이 추가적인 수요 억제 가능성에 대해서도 언급했기 때문에 이에 대한 부동산 불안심리가 지수를 더 끌어내린 것으로 보인다"라고 설명했다.
실제 잔금 마련에 어려움을 겪는 수분양자들의 현실은 수치로도 드러난다. 주산연 자료에 따르면 7월 전국 아파트 입주율은 63.9%로 집계됐다.
이 가운데 입주 지연의 주요 원인은 ‘잔금대출 확보 실패’가 38.5%로 가장 높은 비중을 차지했는데 이는 전달(27.1%)보다 11.4%포인트 상승한 수치다. 이전까지 입주 지연의 가장 큰 원인은 기존 주택 매각 지연(37.5%→32.7%)이었는데 이를 제치고 잔금대출 사유가 1위에 오른 것이다.
주산연은 "입주율 자체는 지난달보다 소폭 상승했는데 잔금대출 미확보가 급증한 점은 심각한 신호"라며 "강화된 대출 규제가 수분양자의 실입주를 직접적으로 가로막고 있다는 뜻"이라고 지적했다.
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