[뉴스컬처 이준섭 기자] 6월 27일 발표된 고강도 대출 규제 이후, 서울 아파트 시장에 극명한 중저가 집중 거래 현상이 나타나고 있다. 저가 아파트 중심의 매매가 대폭 늘어나며 실수요 중심의 시장 변화를 예고하고 있다.
11일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 대출 규제가 시행된 지난 6월 28일부터 8월 10일까지 43일간 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4,646건이다. 이 중 9억 원 이하 거래는 2,052건으로 49.5%를 차지했다. 이는 규제 직전 같은 기간(5월 16일~6월 27일) 14,528건 중 37.7%였던 것과 비교해 11.8%포인트 증가한 수치다.
이번 변화의 주요 원인으로 주택담보대출 한도의 축소를 꼽을 수 있다. 현재 규제지역을 제외한 서울 대부분의 지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 70% 수준이나, 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 실질적으로 매수 가능한 집값의 상한이 9억 원대에 머무르게 된 것이다.
여기에 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 영향을 미쳤다. 소득 대비 대출 가능액이 줄면서 실수요자들의 매수 가능 범위가 낮은 가격대로 좁혀졌다.
특히 6억 원 이하 아파트 거래 비중은 규제 전 14.7%에서 22.8%로 급증했다. 6억~9억 원대 거래는 23.0%에서 26.8%로 증가한 반면, 9억~15억 원대 거래는 34.7%에서 28.6%로 감소했다. 15억~30억 원대 아파트는 23.0%에서 15.6%로 가장 큰 폭(7.4%포인트)의 감소를 보였다.
이 같은 변화는 지역별 거래량에도 고스란히 드러났다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 거래량은 3,649건으로 6월(1만 1,980건) 대비 69.5%나 줄었다.
특히 중고가 아파트가 몰린 성동구는 6월 809건에서 7월 92건으로 88.6% 감소했고, 마포구도 같은 기간 704건에서 109건으로 84.5% 급감했다.
반면 9억 원 이하 아파트가 다수 분포한 강북구(54% 감소), 도봉구(58% 감소), 노원구(66.1% 감소) 등은 상대적으로 감소폭이 적었다.
초고가 아파트 시장에서는 거래 비중이 오히려 늘었다. 30억 원 초과 거래는 전체 거래 중 6.2%를 차지해, 규제 전(4.6%)보다 상승했다. 대출 규제의 영향권 밖에 있는 현금 부자들이 주요 매수층으로 나섰기 때문으로 풀이된다.
이번 규제로 인해 중고가 아파트 시장이 급랭한 가운데, 저가 아파트와 초고가 아파트의 양극화가 더욱 심화되는 모습이다. 업계 관계자는 “중산층 실수요자들의 대출 문턱은 높아진 반면, 현금 여력이 있는 계층만이 거래에 나설 수 있는 구조로 바뀌었다”며 “향후 시장 흐름은 정부의 추가 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있다”고 전망했다.
뉴스컬처 이준섭 rhees@nc.press
Copyright ⓒ 뉴스컬처 무단 전재 및 재배포 금지
본 콘텐츠는 뉴스픽 파트너스에서 공유된 콘텐츠입니다.
