[뉴스락 특별기획] 6·27 이후 2030, 갈 곳을 잃다

[뉴스락] 이재명 정부 출범 이후 시행된 ‘6·27 대출규제’로 인해 2030세대의 ‘내 집 마련’ 꿈은 점점 멀어지고 있다.

아파트 진입 장벽이 높아지자 청년층은 비(非)아파트로 눈을 돌리고 있지만, 이마저도 공급이 뒷받침되지 않는 모습이다.

올해 상반기 서울에서 인허가된 주택 중 아파트 비율은 88.5%에 달한다. 즉, 10채 중 9채가 아파트로 공급되고 있어 비아파트 공급은 극히 제한적인 상황이다.

전세사기 확산, 임대차 불안, 공급 부족이 겹치면서 비아파트는 당초 기대와 달리 청년층의 ‘주거 사다리’ 역할을 충분히 수행하지 못하고 있다.

이에 <뉴스락>은 비아파트 시장의 현실과 청년층 주거 대안으로서의 가능성을 진단해본다.

챗GPT 이미지 생성 [뉴스락 편집]

 

6.27 이후 "다음 생에나 가능할 아파트"

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서울 성동구 오피스텔에 거주하는 임 모(31) 씨는 동생과 함께 살 아파트를 알아보다 결국 포기했다. 보증금과 대출을 모두 합쳐도 폭등한 아파트값에는 턱없이 모자랐고, 부족분을 메우려 해도 대출 한도 축소에 가로막혔다.

그는 “그나마 저렴한 빌라로 눈을 낮추거나 현재 오피스텔에서 계속 살아야 할 것 같다”고 말했다.

정부의 ‘6·27 부동산 대출규제’는 무주택 청년층에게 직격탄이 됐다. 주택담보대출 한도는 6억 원으로 줄었고, 다주택자 대출은 전면 금지됐다. ‘디딤돌’·‘버팀목’ 등 정부 보증 대출 한도도 각각 2억 원, 1억 원으로 하향 조정됐다. 

KB부동산에 따르면 지난 4월 기준 수도권 아파트 평균 매매가는 13억 2,965만 원. 규제 이후에는 최소 7억 원 이상의 현금이 있어야 매수가 가능해져, 사실상 2030 무주택자의 아파트 구매 기회는 사라졌다는 평가가 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “현재 서울과 수도권 아파트 평균 매매가격이 각각 13억 원대, 8억 원대를 웃돌고 있어 대출 규제 강화와 맞물려 모든 세대가 구매 시도를 못하고 있다”며 “이런 상황에서 비아파트 공급마저 줄면, 단독·연립·오피스텔 등의 전·월세 거주를 통해 종잣돈을 마련하는 단계 자체가 사라질 수 있다”고 지적했다.

눈 돌린 비아파트,  현실은 '공급 부족ㆍ전세사기ㆍ저품질'

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아파트 진입이 막히자 청년층은 빌라·오피스텔·다세대·다가구·연립주택 등 비아파트로 눈을 돌리고 있지만,  애초에 공급 자체가 턱없이 부족하다.

국토교통부에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 인허가 주택 중 아파트 비율은 88.5%로, 10채 중 9채가 아파트였다.

반면 빌라·다세대·연립·오피스텔 등 비아파트 주택의 공급 비중은 11.5%에 그쳐, 아파트 진입이 어려운 청년층·서민층이 선택할 수 있는 대안 주거지가 절대적으로 부족한 실정이다.

이 같은 공급 편중은 청년층의 ‘주거 사다리’를 약화시키는 주요 원인으로 지적된다.

전문가들은 "아파트로 곧바로 진입하기 어려운 계층이 비아파트를 거쳐 주거 수준을 높이는 경로가 막히면, 주거 불평등이 심화될 수 있다"고 경고한다.

전세사기 피해와 품질 논란도 발목을 잡는다.

한국부동산원 자료에 따르면 2024년 전세사기 피해 주택의 70% 이상이 다세대·연립이었다.

임 씨 역시 “빌라나 오피스텔은 전세사기가 걱정돼 선뜻 계약하기 어렵다”고 말했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “청년층이 비아파트를 주거 사다리로 활용하지 않으면 아파트로 ‘바로 점프’하는 것은 현실적으로 불가능하다”며 “하지만 전세사기 불안이 심리적 장벽을 높이고 있다”고 말했다.

이같은 지적에 정치권에서도 전세사기 방지책 마련에 적극 나서는 모양새다. 

2023년 국회를 통과한 ‘악성 임대인 명단 공개 법안’은 최근 3년 내 2회 이상 보증금을 반환하지 않은 임대인의 성명·주소·미반환 금액을 공개하도록 했다.

국토부는 이를 통해 위험계약을 사전에 차단하고 임대사업자 관리도 강화하겠다고 밝혔다.

또, 복기왕 더불어민주당 의원이 지난 6일 대표발의한 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’ 개정안은 국토부 장관이 피해 지원을 위해 임대인의 동의 없이도 선순위채권 정보를 확인할 수 있도록 했다.

이는 근저당 등 선순위 권리가 있는 주택에서 후순위 세입자 피해를 줄이기 위한 조치다.

그러나 전세사기를 피해 어렵게 신축 비아파트를 마련하더라도, 현실은 또다른 장벽을 만난다. 

일부 현장에서는 마감재 불량, 단열·방수 미흡, 구조적 하자 등 시공 품질 저하 문제가 발생하고, 입주 후 발견된 결함에 대해서도 하자보수 지연이나 미이행이 빈번하다.

관리 주체가 불분명하거나 입주자대표회의가 부재한 경우에는 공동시설 유지·관리 부실로 이어져 생활 불편이 장기화된다.

이러한 복합적인 요인들은 신축이라는 장점마저 무색하게 만들며, 수요자들로 하여금 비아파트 매매·전세 계약을 망설이게 하는 결정적 장애물이 되고 있다.

이에 국토부는 신축 비아파트의 시공 품질 저하와 하자보수 미흡, 관리 부재 문제를 해소하기 위해 하자보수 이행보증 의무를 확대하고, 부위별 하자담보책임기간을 명확히 했다.

입주 전 사전점검제와 품질검사 표준매뉴얼을 도입해 마감·자재 품질을 사전에 검증하고, 일정 규모 이상 비아파트에는 관리사무소 설치를 의무화할 방침이다.

또한 하자심사·분쟁조정위원회 권한을 강화해 분쟁 처리 속도를 높이는 한편, 소규모 주택의 유지보수 지원을 위한 지자체 공동관리센터 운영도 확대한다.

"중소 건설사 숨통 틔워야 비아파트 공급 회복"

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전문가들은 아파트 가격 급등과 대출 규제 속에서 비아파트마저 공급이 줄어드는 상황이 장기화되면, 청년층·서민층의 ‘주거 사다리’가 완전히 끊길 수 있다고 경고한다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “전세사기 사태 이후 비아파트 거래와 공급 모두 위축돼 인허가 건수가 절반 수준으로 줄었다”며 “특히 대형사보단 중소 건설사들은 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 경색과 자금난으로 법정관리 신청이 잇따르고 있다. 금융기관의 보수적 심사로 신규 사업 착공이 어려운 만큼, 건설사 금융 지원을 병행하지 않으면 공급 회복은 요원하다”고 우려했다.

실제 올 상반기 공급된 10채 중 1채만 비아파트일 정도로 중소 건설사들의 신규 착공 의지가 크게 떨어졌다.

여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색이 겹쳐, 이미 승인받은 사업조차 자금 부족으로 중단되거나 지연되는 사례가 속출하고 있다.

PF 금리는 2023년 평균 7%대에서 2025년 상반기 9% 안팎으로 상승해, 차입 비용 부담이 건설사 수익성을 압박하고 있다.

전문가들은 비아파트 공급과 품질을 향상시키려면 중소 건설사들에게 △ PF 보증 확대 △ 브릿지론 금리 인하 △ 정부·지자체 주도의 유동성 공급 프로그램 △ 세제 및 규제 완화 등을 적극 지원하므로써 2030세대들의 주거사다리를 놓을 수 있게 해야한다고 입은 모은다. 

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “지금은 공급자와 수요자 모두 위축돼 있는 상태”라며 “공급자는 자금난과 금융 규제에, 수요자는 전세사기 불안과 대출 한도 축소에 막혀 있다. 양측 모두 안전하게 거래할 수 있는 제도 환경을 만드는 것이 주거 사다리 복원에 필수”라고 강조했다.