서울 전세, 대출축소에 매물급감…"가을 이사철, 젓셋값 자극할 수도"

[이데일리 최정희 기자] 6.27 대출 규제로 서울 전세 매물이 급감하는 가운데 전세 자금 조달까지 어려워지자 전세 수요 또한 위축되고 있다. 이에 전세 거래 자체가 감소하고 있다. 다만 가을 이사철이 도래하면 전세 수요가 증가하면서 전세 가격 상승세가 자극될 것이란 전망이 나온다.

[이데일리 노진환 기자] 6월 서울 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습.

◇ 전세 매물도 수요도 줄었다…전세 가격 주춤

7일 KB부동산에 따르면 7월 마지막 주 서울 주택 전세거래지수는 15.6으로 2023년 2월 첫째 주(13.6) 이후 2년 5개월래 최저 수준을 기록했다. 전세거래지수는 숫자가 낮을수록 거래 자체가 뜸함을 의미한다.

6.27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 6억원 한도 외에 실거주 의무가 생기면서 갭투자(전세 끼고 매수)가 전면 차단됐다. 이에 전세 매물 자체가 급감했다. 서울 전세수급지수는 7월 마지막 주 144.8로 연초 120대에 비해 상승하는 추세다. 전세수급지수가 100을 초과할수록 전세 공급이 부족함을 의미한다.

전세 매물 자체가 줄어든 상황에서 6.27대출 규제에 전세 수요 자체도 줄였다. 여름철 비수기이긴 하지만 전세 자금을 조달하기 어려워진 영향이다. 임대인의 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 금지된 데다 전세퇴거자금대출 축소, 전세대출 보증비율 80%로 축소 등도 시행되고 있다.

이에 따라 전세계약 갱신 비중도 급증했다. 5월 서울 아파트 전세 거래 2만 2342건 중 계약을 갱신한 비중은 23.8%(5315건)인데 6월엔 이 비중이 42.3%, 7월엔 46.6% 증가했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “6.27 대출 규제로 임대인이든, 임차인이든 대출을 받기 어려워져 전세 수요, 물량 자체가 모두 감소하고 있다”며 “그로 인해 전세 가격 상승세도 일단 주춤한 상황”이라고 밝혔다.

한국부동산원에 따르면 8월 첫째 주(7월 29일~8월 4일) 서울 아파트 전세가격 지수는 0.05% 올라 전주(0.06%)보다 상승폭이 둔화됐다. 역세권·학군지 등 선호 단지 중심으로 전세 매물이 부족한 상황에서 서초구 메이플 자이 대규모 입주, 구축 단지 수요 위축 등으로 서울 전세가격의 상승폭이 축소된 것으로 평가된다. 서초구 아파트 전세 가격은 0.10% 하락해 8주 연속 하락세를 보였다.

(그래픽=이데일리 이미나 기자)

◇ ‘계약갱신청구권’도 썼는데…가을철 전세 들썩

다만 전세 가격 흐름은 가을 이사철 전세 수요가 급증할 경우엔 상승폭이 커질 수 있다는 관측이 나온다. 부동산원에 따르면 서울 주택 전세 가격은 1월 보합세를 보이다 2월 0.07%, 3월 0.23%, 4월 0.11%, 5월 0.19%, 6월 0.33%로 상승하며 꿈틀대는 모습이다. 주택 입주 물량도 감소하고 있다. 올해 입주 물량은 28만가구로 작년(36만 5000가구) 대비 23% 넘게 감소한다.

경기도 과천, 성남시 분당구 등 전세 물량이 감소하고 정비사업이 추진되는 지역에선 전세 가격 상승세가 꿈틀되고 있다. 과천 아파트 전세 가격은 8월 첫째 주 0.20% 올라 전주와 같은 상승률을 보였고 분당구은 0.04%에서 0.15%로 상승폭이 커졌다.

2020년 7월 전세 계약갱신청구권이 도입돼 1회 갱신에 한해 전세보증금을 5% 이내로 올리도록 했는데 해당 제도가 도입된 지 4년이 지나면서 이를 적용받지 않아도 되는 시기도 도래하고 있다. 즉, 전세 계약을 갱신할 경우 전세보증금을 5% 이상 올릴 수 있게 된다. 양 전문위원은 “내년께 계약갱신청구권이 도입된 지 6년차가 된다”며 “전세 물량은 부족한 상황에서 전세 수요가 완전히 사라지지 않았기 때문에 전세 가격이 떨어지진 않을 것”이라고 밝혔다.

주택산업연구원은 최근 ‘주택공급 활성화 방안’ 보고서에서 “30대들의 주택 시장 진입과 결혼 인구는 증가하지만 올해 입주물량 부족과 소형주택 급감으로 수도권 전·월세 가격은 계속해서 상승할 것”이라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올 가을 이사철 전·월세 가격 향방과 곧 발표될 공급 대책 효과가 서울 주택 시장 흐름의 분수령이 될 것”이라고 밝혔다.