하도급사 PF 연대보증 '금소법 위반'… 금융당국, 대주단·신탁사 전방위 조사 착수

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[폴리뉴스 이상명 기자] 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 과정에서 하도급사에 원도급사의 대출에 대한 연대보증을 요구하는 행위는 '금융소비자보호에 관한 법률'(이하 금소법) 위반이라는 공식 유권해석을 내놓았다. 이에 따라 금융감독원은 해당 사례가 발생한 사업장들을 대상으로 대주단 및 신탁사에 대한 전방위 검사를 진행할 예정이다.

이번 결정은 향후 PF 사업 구조에 중대한 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히 하도급사에 대한 보증 요구 관행이 산업 전반에 걸쳐 개선될 가능성이 제기되고 있다.

5일 금융당국에 따르면 이번 유권해석은 중견 하도급업체 A사가 금융위원회에 PF 관련 계약의 법적 타당성을 질의하면서 시작됐다. A사는 지난 2021년, 원도급사인 B건설과 90억원 규모의 하도급 공사를 수주하면서 무려 1000억원이 넘는 규모의 PF 대출에 대한 연대보증을 강요받고 서명했다.

이례적인 이 연대보증은 B건설이 법정관리에 돌입한 2023년부터 본격적인 문제가 되었다. 이후 대주단과 신탁사는 시공사를 교체한 뒤 공사를 마무리했지만, 기존 보증계약을 근거로 하도급사 A사에 막대한 대출금과 이자, 추가 공사비 부담을 요구한 것으로 드러났다.

이에 대해 금융위는 최근 회신을 통해 "금융상품 판매업자 등이 법인 금융소비자와 체결하는 대출계약에 제3자 연대보증을 요구하는 것은 금소법상 불공정영업행위로 금지된다"고 명확히 밝혔다.

특히 하도급사는 프로젝트의 수익 구조에 관여하지 않고, 단지 대가를 받고 도급업무를 수행하는 구조에 불과하므로 '금융소비자'로 보호 대상에 해당한다는 점을 분명히 했다. 법인의 대표자나 차주 이익을 공유하는 특수관계법인을 제외하면 연대보증은 원칙적으로 허용되지 않는다.

금융감독원은 해당 유권해석에 따라 하도급사의 연대보증이 포함된 PF 사업장에 대한 전수조사를 실시했고, 추가로 1건 이상의 사례를 확인한 것으로 알려졌다. 이에 따라 금감원은 이달 중 해당 사업장의 대주단(증권사·보험사·캐피탈사 등) 및 신탁사에 대한 검사를 진행할 예정이다.

검사 결과에 따라 금소법 위반에 해당하는 경우, 기관 제재와 함께 과태료, 과징금 등의 금전적 제재가 병행될 수 있다. 일부 신탁사는 연대보증 요구가 관행처럼 반복되던 구조 속에서 불법성과 책임소재를 명확히 인식하지 못한 것으로 보이지만, 당국은 "책임을 면할 수 없다"는 입장이다.

이번 사안의 핵심 쟁점 중 하나는 계약 체결 시점이다. A사와 B건설의 연대보증 계약은 금소법 시행일인 2021년 2월 이전에 맺어진 것으로 보인다. 그러나 금융위는 "계약 체결 이후 주요 조항이 변경되었거나, 사실상 새로운 계약으로 볼 수 있는 경우 금소법 적용 대상이 된다"고 밝혔다. 이에 따라 과거 체결된 연대보증 계약도 무조건 면책되는 것은 아니다.

이번 유권해석은 단순한 계약의 적법성 판단을 넘어, 국내 PF 시장의 구조적인 관행에 대한 전면적인 재평가를 예고하고 있다. 지금까지 중소형 건설사가 참여하는 PF 사업장에서는 신탁사가 책임준공 확약을 제공하고, 시공사가 파산할 경우 신탁사가 대체 시공사를 확보해 대주단에 2차 확약을 제공하는 구조가 일반적이었다.

그러나 일부 사업장에서는 시공 리스크를 회피하기 위해 하도급사까지 연대보증 구조에 포함시키는 사례가 등장했고, 이는 법률상 허용 여부를 떠나 시장 안정성을 심각하게 위협할 수 있는 요소로 지적돼 왔다.

금융당국의 이번 판단에 따라, 신탁사 및 대주단은 향후 PF 구조 설계 단계부터 하도급사에 책임을 전가하는 관행을 근본적으로 재검토할 필요가 있어 보인다.

금융위는 하도급사가 해당 보증 계약이 금소법상 위반 소지가 있다고 판단될 경우, 계약 취소를 요구할 수 있는 권리가 있다고 명시했다. 이에 따라 A사를 포함한 유사 사례의 하도급업체들이 계약 무효 소송에 돌입할 가능성이 제기되고 있으며, 향후 금융권과 건설사 간의 법적 분쟁으로 번질 소지도 배제할 수 없다.

PF 시장의 높은 리스크와 자금 조달 구조가 맞물리는 상황에서, 하도급사 보호와 금융권 리스크 분산이라는 두 가지 과제가 충돌할 수 있다는 점에서 당국의 역할이 더욱 중요해졌다.

이번 금융당국의 유권해석은 하도급사의 법적 지위와 PF 구조 내 역할에 대한 근본적인 재정의로 평가받는다. 특히 고위험 고수익의 부동산 PF 구조 속에서 하도급사까지 보증 책임을 지게 하는 관행은 향후 대대적인 구조 개선 없이는 시장 리스크를 키울 수 있다는 경고로 읽힌다.

하도급사의 연대보증 요구는 단순한 계약 문제가 아니라 법률적 정당성, 금융소비자 보호, 그리고 산업 전반의 건전성 문제로 확대되고 있다. 금융당국의 후속 검사 결과에 따라, 부동산 PF 시장의 판도가 바뀔 가능성이 높아지고 있다.