[데스크 칼럼] 과욕이 낳은 ‘방배신삼호’ 시공사 선정 불발

1983년에는 여러 일들이 있었다. 구 소련(소비에트 사회주의 공화국 연방)에 의해 대한항공 KAL 007편이 격추됐고, 버마 사회주의 연방 공화국(현 미얀마)을 방문 중이던 고(故) 전두환 당시 대통령 암살 기도를 목적으로 한 북한의 ‘아웅 산 묘소 폭탄 테러 사건’도 발생했다.

문화적으로는 KBS 1TV ‘이산가족을 찾습니다 ’ 프로그램으로 인해 전국이 눈물과 감동에 젖어 있었고 , ‘아기공룡 둘리 ’와 ‘공포의 외인구단 ’이라는 만화 걸작이 등장한 해이기도 하다 . 또 해태 타이거즈 (현 기아 타이거즈 )가 창단 1년 만에 첫 번째 우승을 달성하기도 했다 .

‘KAL 007편 ’ 격추 사건이나 , ‘아웅 산 폭탄 테러 ’ 등은 한국 근현대사 사전에 나올 정도로 꽤나 오래전이다 . 같은 해 5월 31일 서울 서초구 방배로에 위치한 ‘방배신삼호 ’(삼호 4차 ) 아파트도 사용승인을 받았다 . 총 6개동 481가구가 살고 있으며 면적은 113.05㎡ (전용면적 105.04㎡ )~202㎡ (185.46㎡ )로 대형 평형 위주로 구성됐다 . 해당 단지는 재건축을 앞두고 있다 .

아파트 재건축을 위해서는 준공 후 30년 이상이 지나야지만 가능한데 , 방배신삼호는 딱 30년이 되던 해인 지난 2012년 정밀안전진단에서 D등급을 받으면서 재건축 요건을 충족했다 . 그 후로 준공 42년차 . 지금은 구축 중에서도 구축이라고 해도 과언이 아니다 . 실제로 방배신삼호에는 지하주차장이 따로 없고 지상 주차만 가능하다 . 요즘에는 단지 내 안전한 주거 환경을 위해 지상 주차장이 없는 아파트가 대세다 . 다만 전기차 보급이 활성화되면서 화재에 취약한 전기차를 위해 충전시설은 지상에 설치하는 편이다 .

방배신삼호는 2016년 9월 정비구역으로 지정 , 2019년 3월 조합설립인가를 받았다 . 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 게 작년 11월이다 . 그리고 올해 시공사를 선정해 본격적인 재건축에 돌입할 예정이었다 .

노후 아파트 재건축에 가장 큰 걸림돌이라는 ‘안전진단 ’ 후로부터 시공사 선정까지 13년이 흘렀지만 , 조합원들은 ‘더 큰 욕심 ’을 숨기지 못했다 .

지난 5월 9일 첫 시공사 선정 입찰에 HDC현대산업개발 (이하 현산 )이 단독으로 참여해 유찰됐다 . 이후 동월 22일 두 번째 현장설명회에도 현산만 참석해 수의계약 절차로 전환 , 우선협상대상자로 선정됐다 .

‘무주공산 ’이나 다름없었으나 현산은 허투루 임하지 않았다 . 경쟁 상대가 없음에도 불구하고 ▲평당 공사비 876만원 ▲사업비 조달 금리 CD+0.1%(고정 ) ▲이주비 LTV 100% ▲사업촉진비 2000억원 등 파격적인 조건을 제시했다 . 여기에 계약이행보증 , 책임준공확약 , 구조결함 30년 보증 등 안전장치를 포함시켰고 , ▲가구당 커뮤니티 5.5평 ▲천정고 2.75m ▲주차폭 2.7m ▲코너판상형 포함 판상형 비율 94% 등 차별화된 제안을 했다 .

시공사를 선정하고도 사업시행인가 , 이주와 철거 등 준공은 2032~2033년쯤을 기대해야 한다 . 준공 후 새 아파트로 다시 태어나기까지 50년이나 걸리는 셈이다 .

그럼에도 불구하고 조합은 지난 26일 총회에서 현산에 대한 시공사 수의계약안을 부결시켰다 . 총 410표 중 반대 228표 .

물론 조합 입장에서는 경쟁을 통한 좀 더 나은 조건을 선택하고 싶었을 수 있다 . 그러나 이미 현산이 제안한 조건들은 업계 최고 수준이다 . 이후 경쟁 구도로 다시 시공사를 선정한다고 했을 때 , 다른 건설사들이 현산에 버금가는 조건을 제시한다는 보장이 없다 . 오히려 현산 조건들은 타 건설사들에겐 부담이 될 수 있다 .

자재비와 인건비 등 공사비는 앞으로 오르면 오르지 내려갈 일은 거의 없다 . 공사비가 불과 몇 년 사이에 2배 이상 오르는 경우도 있다 . 공사비 인상은 조합과 시공사 간 갈등으로 , 공사가 중단되거나 소송에 휘말리게 된다 .

현산은 ‘책임준공 ’까지 약속했다 . 정해진 기간 안에 공사를 끝내겠다는 건데 , 이는 재건축에서 매우 중요한 요소다 . 준공 후 ‘입주 ’는 연쇄 반응을 일으킨다 . 조합원들은 공사가 끝날 때까지 다른 곳에서 거주해야 한다 . 입주에 맞춰 부동산 계약을 체결하게 되는데 , 입주가 늦어지면 임대인과 임차인 , 그 임차인을 대신해 입주할 차 (次 )임차인까지 계획이 틀어진다 .

현행법상 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획인가를 받아야 하지만 방배신삼호는 2019년 조합이 설립돼 이미 한차례 일몰제 적용 기한 연장을 신청 , 올해로 유예 기간이 만료된다 .

사업시행계획인가를 받지 못해 정비구역이 해제될 경우 그동안 투입된 사업비는 그대로 조합원 손실로 귀결된다 . 과욕이 낳은 시공사 선정 불발은 자칫 사업 자체 무산 우려로 이어질 전망이다 .

권혁기 한국금융신문 기자 [e-mail]