정부의 '6·27 가계대출 규제'가 본격적으로 시행되면서 매매 시장이 직격타를 맞은 가운데, 전세 대출 역시 철퇴를 맞을 것으로 보인다.
정부는 서울 및 수도권 규제지역 전세대출의 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 낮추기로 결정하고 무분별한 전세대출 관행을 억제하여 주택 시장 안정화를 도모할 것이라 밝혔다.
이날 21일 금융업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 이날부터 서울과 경기 등 수도권을 포함한 규제지역 내 전세대출 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 하향 조정하기로 발표했다.
그동안은 임차인이 전세대출을 받았을 때 상환을 불이행하면 HUG에서 대출금의 90%까지 대신 상환해주는 구조였지만, 이제는 그 보증 범위가 10% 줄어드는 것이다.
이러한 변화는 실질적인 대출 가능 금액을 낮추는 효과를 낳는다. 예를 들어 전세보증금이 5억 원인 경우 기존에는 4억 원까지 대출을 받을 수 있고 그중 3억6000만 원까지 보증을 받을 수 있었다.
그러나 변경된 규정에 따라 현재는 3억2000만 원까지만 보증이 가능해져 사실상 대출 여력이 줄어드는 효과를 가져온다.
전문가들은 정부가 이번 조치를 통해 전세대출의 과도한 자금 유입이 더 이상 전셋값을 자극하지 않도록 부동산 갭투자 구조를 차단하려는 의도로 해석된다고 설명했다.
실제로 올해 초까지만 해도 HUG는 보증 비율을 100%까지 허용해왔는데 이에 따라 은행에서는 대출 심사 기준을 완화해 세입자들에게 부담 없이 대출을 확대하는 풍조가 이어졌다.
전세 대출 조이면 무주택 실수요자들에게 부담될 수도
국토연구원이 지난해 말 발표한 보고서에 따르면 전세자금 보증이 3.8% 증가할 경우 전셋값은 연간 8.21% 상승하는 것으로 분석됐다.
이는 전세대출 확대가 결국 전세 수요를 촉진시켜 가격 상승을 유발하고, 임대인의 갭투자를 통한 주택 매입 역시 증가시켜 매매시장에도 영향을 줄 수 있다는 해석이 가능하다.
금융 당국은 이번 보증 축소 조치 외에도 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키는 방안까지 검토하고 있다.
현재는 디딤돌·버팀목 등 정책성 대출과 전세대출이 DSR 계산에서 제외되지만, 향후 집값 상승세가 진정되지 않을 경우 '이자 상환액'부터 DSR에 편입하는 방안이 유력하게 논의되고 있다.
다만 이러한 전세 대출 조이기는 시장 전반에 부정적인 파장을 줄 수 있다는 지적도 제기된다. 특히 청년, 신혼부부 등 무주택 실수요자들은 대출 여력이 감소하면서 주거 불안을 겪을 가능성이 크다는 우려가 높다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세대출 보증 축소는 다중 채무자나 소득 대비 상환능력이 낮은 계층에게 직접적인 부담이 될 수 있다"라며 "임대인에게 DSR 책임을 부과하는 구조는 결국 임차인에게 비용 전가로 이어질 수 있고, 이는 전셋값 인상과 월세화 흐름을 더욱 촉진할 수 있다"라고 분석했다.
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