6·27 부동산 대출 규제의 파장이 매매시장뿐 아니라 전세 시장 전반으로 확산되고 있는 것으로 파악됐다. 특히 고가 전세 거래를 중심으로 월세 전환이 빠르게 진행되면서 아파트 전세 시장 자체가 소멸될 수 있다는 우려도 커지는 중이다.
정부는 이번 대책에서 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 금지하면서 갭투자에 대한 압박을 강화했다. 아무리 소득이 많아도 최대 대출한도가 6억원으로 제한되자, 그 여파는 서울 강남 3구 등 고가 전세 지역을 중심으로 나타나고 있다.
이에 부동산 업계에서는 6·27 부동산 대출 규제가 향후 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 이어질 가능성도 높다고 보고 있다. 아파트 전세 제도가 사실상 갭투자를 뒷받침하는 수단으로 활용되면서 강남, 용산 등 고급 거주 지역으로 자금이 몰리는 현상을 진정시키고자 하는 것이다.
정부에서는 이러한 갭투자 문제를 해결하기 위해 대출 한도를 6억 원으로 제한하고 다주택자에겐 주택담보대출을 전면 차단하는 등 초강력이라 불리는 대출 규제 정책을 내놓았다.
국토교통부가 발표한 자료에 의하면 올해 5월까지 서울 아파트 매매 거래 중 임대보증금을 승계한 사례는 전체의 40.72%에 달하고 있다. 이는 전세대출을 이용해 갭투자가 40% 넘게 광범위하게 이뤄지고 있다는 뜻이다.
하지만 이번 대출 규제가 본격적으로 시행되면서 전세의 월세화 속도는 더욱 빨라지고 있다. KB부동산에 따르면 6월 서울 아파트 월세지수는 전월 대비 1.46% 상승해 126.6을 기록하면서 통계 집계 이래 최고치를 달성했다.
심지어 지역을 수도권으로 확대해도 월세지수가 127.3을 기록하며 역대 최고치를 갈아치웠다.
고가 전세 매물, 월세로 바뀌고 있어
서울시에서는 1~6월 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 42.7%라고 전하며 매달 40% 이상을 유지 중이라고 밝혔다. 이와 같은 변화는 단순한 일시적 현상이 아니라 전세 시장 구조 자체가 빠르게 바뀌고 있음을 보여준다.
특히 고가 전세 거래가 몰린 강남권에서는 월세 매물이 눈에 띄게 늘었다. 강남구 아파트 월세 매물은 6월 27일 4,672건에서 7월 13일 5,068건으로 증가했다.
같은 기간 서초구는 4,262건에서 4,391건, 송파구는 1,184건에서 1,221건으로 각각 증가했다. 서울 전체 아파트 월세 매물도 7월 초 1만9,000건을 돌파하며 꾸준한 상승세를 보이고 있다.
이에 대해 대치동의 한 부동산 관계자는 “강남 전세보증금을 전액 현금으로 낼 수 있는 세입자를 찾는 건 사실상 불가능하다”라며 “대부분의 집주인들이 월세로 방향을 틀고 있다”라고 전했다.
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