6·27 부동산 대책으로 주택담보대출이 최대 6억 원으로 제한되자 서울 아파트 시장의 투자 심리가 급속히 냉각되고 있다.
하지만 이러한 대출 규제 속에서도 상대적으로 초기 자금 부담이 적은 재개발 구역에는 아직까지 투자 기회가 있어 관심이 몰리는 분위기다. 특히 정부의 ‘신속통합기획’ 대상으로 선정된 초기 재개발 지역은 저평가 매물을 찾는 수요자들에게 대안으로 떠오르고 있다.
서울시에 따르면 현재 신속통합기획 방식으로 추진 중인 재개발 후보지는 총 122곳에 이른다. 지난달에는 용산구 신창동 29의1 일대, 구로구 구로동 466 일대 등 8곳이 추가로 지정되며 대상지가 확대됐다.
이번에 선정된 지역은 과거 공모에서 탈락했지만, 주민 갈등 해소나 교통 접근성 확보 등 사유가 개선되면서 재지정된 사례다.
신속통합기획 후보지는 선정 직후 ‘권리산정기준일’을 설정하고 토지거래허가구역과 건축허가 제한이 적용되므로 투자 시점과 거래 규제를 면밀히 살펴야 한다.
하지만 이러한 진입 장벽에도 불구하고 초기 진입 비용이 비교적 낮은 편이고, 장기적으로 정비사업을 통한 자산가치 상승을 기대할 수 있다는 점에서 투자 수요는 꾸준히 유입되고 있다.
특히 이번에 추가된 용산구 신창동 29의1 일대는 입지적 장점이 뚜렷한 것으로 평가되고 있다. 해당 지역과 인접한 용산국제업무지구의 개발에 따라 배후 주거지로의 성장 가능성이 높다고 전망되기 때문이다.
해당 지역에서는 성심여중·고를 중심으로 원효로4가 일대 ‘모아타운’ 사업도 병행되고 있다. 신창동 일대는 도로망이 다소 협소하긴 하나, 최근 전용 16㎡(대지지분 11㎡) 빌라는 5억 원에, 전용 29㎡(대지지분 22㎡) 빌라는 6억9,000만 원에 각각 거래되는 등 시장 반응도 나쁘지 않은 편이다.
재개발 지역은 최소 10년 바라보고 투자해야
과거 뉴타운 사업에서 해제된 지역이 재개발 수순을 다시 밟는 사례도 눈에 띈다. 흑석동 204의104 일대(흑석10구역)는 흑석재정비촉진지구 해제 이후, 자연경관 보호와 건축밀도 검토를 거쳐 신속통합기획 후보지에 재진입했다.
주변에는 중앙대학교 병원, 고구동산공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 수요자들의 관심도 꾸준한 편이다. 해당 구역 내 전용 35㎡(대지지분 23㎡) 빌라는 최근 5억 원에 거래되기도 했다.
성북구 삼선동1가 277 일대(삼선3구역) 역시 정비예정구역에서 해제됐다가 다시 후보지로 지정돼 투자자들의 눈길을 끌었다. 해당 지역의 가장 매력적인 점은 바로 투자 진입 가격이 다른 지역보다 낮아 접근성이 높다는 사실이다.
실제로 해당 지역의 전용 30㎡(대지권 24㎡) 매물은 후보지 지정 직전인 지난달 말 3억5,000만 원에 거래됐다. 현재 전용 40㎡대 물건은 4억 원 초중반대에서 시세가 형성돼 있다.
다만 전문가들은 재개발 초기 단계 투자는 장기적인 안목이 중요하다고 조언했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “2021년 발표된 신속통합기획 1차 선정지들도 이제야 조합 설립이나 정비구역 지정을 마친 상황”이라며 “초기 구역에 진입할 땐 최소 10년 이상을 바라보는 전략이 필요하고, 리스크 요인도 충분히 감안해야 한다”고 말했다.
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