지방 부동산 경기 둔화가 장기화되면서 새마을금고와 농협, 신협 등 상호금융권의 미분양 주택담보대출(미분양 주담대) 규모가 급격히 늘고 있는 것으로 나타났다.
수도권과 달리 지방 아파트 분양 시장은 뚜렷한 위축 흐름을 이어가며 건설사들이 미분양 물건을 담보로 대출을 늘리는 '버티기 전략'에 나선 것으로 해석된다.
지난 14일 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원이 행정안전부 및 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 올 5월 말 기준 새마을금고의 미분양 주택담보대출 잔액은 4045억 원으로 확인됐다.
이는 2024년 말 집계된 2256억 원보다 약 79.3% 급증한 수치로 2023년 12월 말 기준 잔액이었던 2943억 원과 비교해도 37.4% 증가한 수준이다. 즉 일 년 만에 40%에 달하는 미분양 주택담보대출 잔액이 늘어난 셈이다.
'미분양 주담대'는 분양이 끝난 후에도 팔리지 않은 주택을 담보로 제공해 대출을 받는 방식을 택하고 있다. 특히 지역 기반의 상호금융기관들이 중심적으로 취급하고 있기에 통상적으로 부동산 시장의 침체 국면에서 해당 대출 수요가 증가하는 경향이 뚜렷한 편이다.
심각한 점은 지역 기반의 상호금융기관뿐만 아니라 농협, 신협, 수협, 산림조합 등 타 상호금융기관에서도 미분양 대출 잔액이 상승세를 보이고 있다는 사실이다.
지난해 말 해당 기관의 미분양 주담대 잔액은 4975억 원으로 전년도(4315억 원)보다 15.3% 증가했다. 특히 신협은 2669억 원으로 1년 새 약 592억 원이 늘었고 수협도 110억 원 가량 증가해 1340억 원에 도달했다.
건설사들이 이러한 대출을 활용하는 주된 배경에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 때문으로 풀이되고 있다.
지방 미분양 주담대, 전체 시장의 80% 넘어
일반적으로 사업자는 초기 자금을 브리지론과 본PF를 통해 조달하고 분양 대금으로 이를 상환하는데, 분양 부진이 이어질 경우 미분양 주택을 담보로 추가 대출을 받아야만 한다. 따라서 미분양 주담대는 건설업계의 유동성 확보 수단이자 리스크의 전이 통로가 되고 있다는 분석이 나온다.
국토교통부에서는 지난 5월 기준 전국의 준공 후 미분양 물량은 2만7013가구로 집계돼 지난해 말보다 25.8% 증가했다고 발표했다.
이는 2013년 6월 이후 약 11년 11개월 만에 최대치 수준으로 특히 지방 부동산은 2만2397가구로 전체의 82.9%를 차지하는 것으로 파악됐다. 지난해 12월 대비 약 30%가량 늘어난 셈이다.
이와 같은 흐름은 상호금융권 전반에 불안 요인으로 작용하고 있다. 미분양 주담대는 일반 주담대에 비해 회수 가능성이 낮고 차주가 대출을 상환하지 못할 경우 담보인 미분양 주택을 경매에 부쳐야 하는데, 이 역시 높은 낙찰가를 기대하기 어렵다.
따라서 실질적 회수까지 시간이 지연될 가능성이 높으며 이 과정에서 브리지론이나 본PF의 건전성도 함께 악화될 수 있다는 우려가 제기된다.
석병훈 이화여대 경제학과 교수는 "지방 부동산 시장은 여전히 어려운 상황이고 미분양 물량이 누적되는 만큼 이를 담보로 한 대출에서 부실 가능성이 커지고 있다"라고 지적했다.
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