서울 아파트 ‘최고가 거래’ 74% 급감…6.27대책, 심리 꺾었나 수요 꺼냈나

[직방]

[직썰 / 안중열 기자] 정부가 지난 6월 27일 발표한 ‘가계부채관리 강화방안’(이하 6.27대책) 이후 서울 아파트 매매시장이 급속히 냉각되고 있다. 실수요자와 투자 수요 모두가 자금 조달 불확실성과 대출 규제 충격에 직면하며, 거래와 가격 지표에 반영된 반응은 예상을 뛰어넘는 수준이다. 특히 상승 기대 심리를 반영하는 대표 지표인 ‘최고가 거래’는 불과 2주 만에 4분의 1 수준으로 급감하면서, 시장 전반이 심리적 조정에서 구조적 위축 국면으로 옮겨가는 신호라는 해석이 나온다.

◇대책 이후 ‘최고가 거래’ 4분의 1 토막…적극 매수세 실종

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부의 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과, 6.27대책 발표 후 2주간(6월 27일~7월 10일) 집계된 최고가 거래 건수는 300건으로, 발표 전 2주(6월 13~26일)의 1141건 대비 약 74% 줄어든 것으로 나타났다. 같은 기간 전체 거래량도 4693건에서 1312건으로 급감했다.

거래량 감소는 강력한 대출 규제가 실수요자와 투자 수요 모두의 매수 여력을 빠르게 위축시킨 결과로 해석된다. 최고가 거래 비중은 24.3%에서 22.9%로 1.4%포인트 줄었지만, 비중보다 더 주목해야 할 지점은 절대 건수의 급감이다. 최고가 거래는 일반적으로 시장 참여자들이 향후 가격 상승을 기대하며 적극적으로 매입에 나설 때 나타나는 지표이기 때문에, 이 수치의 급감은 단순한 관망심리를 넘어선 매수심리 자체의 전환으로 읽힌다.

이 같은 흐름이 일시적 조정인지, 구조적 수요 축소로 이어지는지를 가늠하기 위해서는 전세가율의 변화, 신규 분양의 청약 경쟁률, 기존 매물의 호가 조정 추이 등을 함께 살펴야 한다는 지적이 나온다. 실제로 최근 마포·성동·강동 등에서 매물 체류 기간이 길어지고, 일부 단지에서는 호가가 연쇄적으로 하향 조정되는 조짐이 포착되고 있다.

◇마포·성동·강동, 최고가 거래 80% 이상 감소…강남도 예외 아니었다

지역별로는 정책 발표 전 최고가 거래가 집중됐던 마포, 성동, 강동구가 가장 큰 타격을 입었다. 성동구는 최고가 거래가 139건에서 22건으로 84% 감소했고, 마포구는 137건에서 18건으로 87% 줄었다. 강동구 역시 117건에서 23건으로 80% 감소했다. 이들 지역은 대책 이전까지 강남발 상승 흐름이 확산되며 ‘지금 사지 않으면 더 오른다’는 불안심리가 극대화된 지역들이다.

성동구의 텐즈힐2단지와 옥수파크힐스, 마포구의 마포래미안푸르지오3단지와 공덕자이, 강동구의 래미안힐스테이트고덕과 래미안솔베뉴 등 대형 랜드마크 단지에서 최고가 거래가 뚝 끊긴 현상이 이를 방증한다.

강남3구도 예외는 아니었다. 강남구는 112건에서 41건으로 63% 감소했고, 서초구와 송파구도 각각 76%, 58% 감소한 것으로 나타났다. 다만 강남3구는 토지거래허가구역으로 지정돼 있어, 실제 계약 체결일과 신고일 사이의 시차가 발생하는 만큼 수치 해석에 주의가 필요하다. 즉, 대책 이후 체결된 것으로 보이는 일부 거래가 사실상 대책 이전에 약정된 계약일 수 있어 수치만으로 위축 강도를 단정하기는 어렵다.

◇거래절벽 이후 반등 징후는 어디서 포착되나

시장 일각에서는 현재의 급랭 국면이 일시적인 조정 과정일 수 있으며, 개발 기대감이 높은 지역 중심으로 단지별 반등이 먼저 시작될 가능성도 배제할 수 없는 분위기도 감지된다. 이러한 반등 징후는 일반적으로 일부 단지에서 호가가 다시 반등하거나, 신규 분양의 청약 경쟁률이 회복되는 방식으로 먼저 나타난다.

특히 강남, 용산, 성동 등 정비사업이 진행 중인 지역에서는 호재를 반영해 시장 흐름과 무관하게 개별 단지 중심의 최고가 거래가 나타날 수 있으며, 이는 반등의 초기 신호로 간주될 수 있다. 다만 정부가 즉시 시행형 대책을 다시 꺼내들 경우, 수요 회복이 일시적인 반등에 그칠 가능성도 있어 시장은 일정 기간 관망을 지속할 전망이다.

이번처럼 최고가 거래가 실종된 상태에서는 단순 수치보다 ‘시장 내부의 구조적 변화’를 읽어야 한다. 최고가 거래 자체가 줄어드는 동시에 매물 회전율이 급감하고, 가격 협상 과정에서의 유예 기간이 길어지는 흐름이 복합적으로 나타날 경우, 이는 ‘시장의 반등 가능성이 아직 낮다’는 신호로 해석된다.

◇예고 없는 규제, 정책 리스크가 시장 불확실성 키워

이번 6.27대책은 별도의 사전 예고 없이 발표 당일부터 즉시 시행되며 시장에 충격을 줬다. 정부는 대출을 활용한 투기성 수요를 차단하고, 가계부채 증가세를 조기에 억제하기 위한 목적이라 설명했지만, 시장에서는 예측 가능성 없이 실행된 정책의 방식에 우려를 드러냈다.

즉시 시행형 정책은 단기 과열 진정에는 효과가 있지만, 실수요자마저 자금계획을 재조정하지 못해 시장 참여 자체를 유보하게 만들 수 있다. 특히 대출 가능 여부에 따라 계약 성사 여부가 갈리는 상황에서는, 불확실성 그 자체가 가장 큰 진입 장벽으로 작용한다. 이처럼 규제의 의도가 아닌 시행 방식 그 자체가 리스크로 전환되는 구조는 정책의 실효성을 오히려 떨어뜨릴 수 있다는 점에서 제도적 재설계가 요구된다.

한 건설업계 관계자는 “단기적으로는 정책 실효성과 시장 예측 가능성 간 균형을 맞추기 위해 사전 예고제 도입이나 단계적 규제 시행 방식이 필요하다”고 지적한다.

그러면서 “정책 방향성은 유지하되 실행 방식에서의 예측 가능성을 높이는 것이, 중장기적으로 시장 신뢰를 회복하는 핵심”이라고 강조한 뒤, “그렇지 않다면 부동산 시장은 ‘불안해서 사는 시장’을 넘어서 ‘예측할 수 없어 멈추는 시장’으로 전환될 수 있다”고 우려했다.