내 집 마련을 계획하고 있었던 직장인 A씨는 최근 주택 구입 계획을 전면 수정할 수밖에 없었다. 지난 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR 제도와 함께 6·27 부동산 대책이 나오면서 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 6억 원으로 제한되었기 때문이다.
대출 가능 금액이 예상보다 크게 줄어들자 A씨는 "원래 노렸던 아파트는 포기하고 상대적으로 가격이 더 낮은 지역을 다시 찾아보고 있다"라며 현실적인 고민을 털어놨다.
이번 대출 규제는 단순한 금리 조정 수준을 넘어 실수요자들의 대출 전략 자체를 바꾸게 할 만큼 강도 높은 조치로 평가되고 있다.
주담대 총액을 6억 원으로 제한하는 6·27 부동산 대책은 모든 소득 계층과 주택 가격을 막론하고 동일하게 적용된다. 전례 없는 조치로 평가되는 이번 대책은 주담대 만기까지 최대 30년으로 축소하면서 상환 부담도 증가시킨 게 핵심 요인이다.
이와 더불어 지난 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 모든 금융권 대출에 1.5%포인트가 일괄 적용되면서 대출 가능 금액이 더욱 줄어들게 만들었다.
실제 시중은행 대출 시뮬레이션에 따르면 연소득 1억 원인 직장인이 수도권에서 4% 금리, 원리금균등상환 방식으로 30년 만기 대출을 받을 경우 대출 가능 금액은 6억6800만 원에서 6억 원 수준으로 줄어들었다.
연봉 5000만 원 수준의 직장인이라면 대출 한도는 주기형 기준 3억3400만 원에서 3억2500만 원으로 감소하며 혼합형과 변동형 상품에서도 한도가 각각 3억300만 원, 2억9350만 원 수준으로 낮아진다.
여기에 신용대출 역시 규제 대상에 포함되었기 때문에 이를 이용한 주택 구입 역시 제한이 생긴 상황이다. 은행들은 그동안 연소득의 1~2배 수준으로 신용대출을 실행해 왔지만, 이번 조치로 인해 한도가 연소득 이내로 제한됐다.
규제가 강한 지금, 맞춤형 대출 전략 짜는 게 중요해
특히 카드론도 신용대출 한도에 포함되면서 긴급 자금 확보에 어려움을 겪는 사례가 늘어날 전망이라는 전문가들의 의견이 이어지고 있다. 카드론은 일반적으로 기타대출로 분류돼 규제에서 다소 자유로웠으나, 이번엔 주택 자금의 우회 경로로 간주돼 통제가 강화됐다.
이에 전문가들은 현시점에서 철저한 재무 점검과 맞춤형 대출 전략이 필수라고 조언했다. 자금 여력과 소득 흐름, 향후 금리 전망 등을 종합적으로 고려해 대출 상품 선택이 중요하다는 것이다.
예전과는 다르게 혼합형 주담대, 주기형 고정금리 상품처럼 변동성과 안정성을 모두 고려할 수 있는 구조가 오히려 유리하다는 분석도 나오고 있다.
김효선 농협은행 수석부동산전문위원은 "지금은 규제가 너무 강해 단순히 대출만으로 주택 구입을 추진하기 어려운 시점"이라며 "고소득자도 상황에 따라 주택 구입 시점을 조정하거나, 구입 지역을 재선택하는 유연한 접근이 필요하다"라고 말했다.
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