정부가 지난달 말 발표한 고강도 대출 규제가 서울 및 수도권 부동산 시장 전반에 영향을 미치고 있다. 특히 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한한 조치 이후 '갈아타기' 하려던 수요자들이 발을 빼면서 매물 감소세가 뚜렷해지면서 집주인들은 버티기에 들어간 모양새다.
지난 3일 부동산 정보 플랫폼 아실에서는 전날(2일) 기준 서울의 아파트 매물 수가 7만6,819건으로 집계됐다고 발표했다. 이는 한 달 전과 비교했을 때 약 4,100건 감소한 수치다.
특히 대출 규제 발표 직후인 6월 30일에는 올해 들어 최저치인 7만4,779건을 기록하기도 했다. 전월세를 포함한 전체 매물도 12만416건으로 같은 기간 대비 5,795건 줄어든 것으로 나타났다.
시장 전문가들은 이번에 실시한 대출 규제가 시장 관망세를 부추기고 있다고 분석했다. 당초 고가 주택 밀집 지역을 겨냥한 규제지만, 실질적으로는 중저가 매물이 많은 외곽 지역에도 영향을 미치고 있다는 것이다.
부동산R114의 분석에 의하면 서울 25개 자치구 가운데 18개 구는 이번 대출 한도 조정으로 인해 실제 가능한 대출 규모가 줄어들 전망이다. 이는 서울 내 전체 재고 아파트 약 171만7,000가구 중 임대주택을 제외한 127만6,000여 가구(약 74%)에 해당하는 규모다.
이번 대책은 단순히 대출 한도 축소에 그치지 않는다. 다주택자에 대한 신규 주담대 금지는 물론, 생애 최초 주택 구매자에 적용되던 LTV 비율도 80%에서 70%로 축소되며 전반적인 레버리지 여건이 악화됐다.
초기에는 대출 여력이 남아 있는 외곽 지역으로 수요가 몰릴 것이라는 기대도 있었지만, 시간이 흐르며 이마저도 분위기가 반전되고 있다. 이동 가능한 매물이 제한되다 보니 실제 거래까지 이어지는 사례는 크게 줄어든 모습이다.
서울 강서구의 한 공인중개사는 "대출 규제 발표 직후에는 가격이 얼마나 더 오를지 문의하는 전화가 많았지만, 며칠 지나고 나니 매수·매도 모두 문의 자체가 끊긴 상황"이라며 "당분간은 관망세가 이어질 것으로 보인다"라고 전했다.
도봉구 노원구, 풍선효과로 집값 오를 수도
서울 접근성이 뛰어나 반사이익을 기대했던 과천, 하남, 성남 등 수도권 주요 지역도 비슷한 분위기다.
성남에서 부동산 공인중개사는 "이전에는 성남에서 몇 년 거주 후 분당이나 판교 등으로 이사 가는 패턴이 꾸준했는데 지금은 대출 제한 때문에 움직임 자체가 뜸해졌다"라고 토로했다.
다만 상급지로 분류되는 강남3구와 용산구 등에는 미미한 영향이 있을 것으로 보이며, 일각에서는 외곽 중저가 단지가 풍선효과로 오히려 가격이 상승할 수 있다고 경고했다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "강남 3구의 경우 단기간에 가격이 꺾일 지역이 아니다. 도봉·노원 등 외곽 지역에서도 지금 풍선효과가 일부 감지된다"라며 "현재의 상승폭 둔화는 일시적인 조정일 가능성이 크다. 최소 한 달 이상 지켜봐야 한다"라고 진단했다.
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