최근 수도권 6억원이라는 강도 높은 대출 규제로 인해 부동산 시장에 찬물이 끼얹어진 분위기 속, 경매시장도 직격탄을 맞은 것으로 드러났다.
역대급 대출 규제라 불리는 이번 정책은 주택담보대출뿐 아니라, 경락잔금대출에도 대출 한도와 실거주 요건을 강화하면서 경매를 통한 내 집 마련이나 투자 수요 모두 위축시킬 전망이다.
지난 27일 발표된 정부의 대출 규제 강화 조치에 따라 서울 및 수도권에서 경매로 주택을 낙찰받는 경우에도 경락잔금대출 한도가 6억 원으로 제한되고 낙찰일로부터 6개월 이내에 실제 거주를 시작해야 하는 조건이 적용된다.
이는 기존의 주택 매매에서 적용되던 규제와 동일한 수준으로 다주택자는 대출 자체가 금지되는 사상 초유의 강력한 억제 정책이다.
이와 같은 부동산에 대한 정부의 의지 피력은 그동안 투자 수요와 실수요가 동시에 유입돼 과열 양상을 보이던 서울 아파트 경매시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
최근 지지옥션 통계에 의하면 6월 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월 이후 가장 높은 수준을 기록했지만, 규제 시행 이후에는 불장 분위기가 한풀 꺾일 가능성이 높다는 분석이다.
특히 이번 규제는 기존에 허용됐던 전세를 끼고 매입하는 갭투자 방식에도 제동을 걸었다. 전입 의무로 인해 실거주가 불가능한 구조에서는 대출이 제한되기 때문이다.
1주택자의 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 대출이 가능하며 2주택 이상 보유자는 대출을 받을 수 없다.
경매시장, 사실상 폭탄 떨어진 셈
은행권도 이에 맞춰 발 빠르게 대응에 나섰다. 주요 시중은행들은 경매 관련 대출 상담 시 이번 규제 내용을 반영해 안내하고 있으며 금융당국은 경매 특성상 6개월 내 입주가 현실적으로 어려운 상황에 대해 예외 적용을 검토 중인 것으로 알려졌다.
부동산 업계는 이번 조치로 인해 경매시장 내 양극화 현상이 심화될 것으로 보고 있다. 자금력이 부족한 실수요자들에게는 경매 진입 장벽이 높아진 반면, 여전히 현금 여유가 있는 고자산가들은 유리한 조건으로 매물을 확보할 수 있기 때문이다.
특히 강남 3구(강남·서초·송파)나 용산구 등 핵심 지역 아파트 경매 물건의 경우 큰 영향을 받지 않겠지만, 전세사기 등의 여파로 시장에 많이 쌓여 있는 빌라, 다세대 등 비아파트 물건은 유찰 사례가 늘어날 것으로 전망된다.
전문가들은 경매가 단순히 시세보다 저렴하게 주택을 매입하는 수단이 아닌, 채권자의 권리 보호를 위한 법적 절차임을 강조하면서 대출 규제로 인해 입찰 자체가 이뤄지지 않는 상황이 장기화될 경우 금융권에도 악영향이 미칠 수 있다고 우려했다.
이현정 이현정경매 대표는 "지금의 규제는 경매시장을 사실상 멈춰 세울 수 있는 수준"이라며 "특히 실수요자들이 주로 이용하던 경락잔금대출마저 제한되면서 수요자 입장에서는 마치 폭탄을 맞은 것과 같다는 반응이 나오고 있다"라고 전했다.
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