7월부터 수도권 대출 더 조인다…'서울 핵심지 제외' 외곽부동산 직격탄?

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[폴리뉴스 이상명 기자] 오는 7월부터 수도권에서 주택담보대출을 받을 때 적용되는 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'이 한층 강화된다. 금융당국은 DSR 3단계 규제를 예고하며, 수도권 대출에 최대 1.5%포인트의 가산금리를 반영하겠다는 방침을 밝혔다.

지방은 여전히 침체된 시장 여건을 고려해 현행 2단계 수준(0.75%)을 유지한다는 계획이다. 전문가들은 이번 규제가 전국적인 부동산 시장 흐름을 뒤흔들기보다는 일부 지역, 특히 '서울 외곽'이나 '옆세권'에서 제한적 영향을 줄 것이라고 분석하고 있다.

21일 금융당국에 따르면 오는 7월 1일부터 시행할 예정인 '스트레스 DSR 3단계'는 대출자의 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하는 제도로, 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영한 금리 조건으로 대출심사를 받게 된다. 핵심은 '스트레스 금리'인데, 이는 실제 적용되는 금리에 추가적으로 붙는 안전판 같은 역할을 한다.

이번 개편안에 따라 수도권 주택담보대출에는 최대 1.5%포인트의 스트레스 금리가 가산된다. 이는 현재 수도권에 적용되고 있는 2단계 수준(1.2%)보다 더 높다. 반면 지방은 경기 위축 등을 고려해 기존의 0.75% 수준을 연말까지 유지하기로 했다.

또한 스트레스 금리의 반영 비율도 상향된다. 기존에는 혼합형 대출은 스트레스 금리의 60%, 주기형 대출은 30%만 반영했지만, 앞으로는 혼합형 80%, 주기형 40%로 확대된다. 이는 대출 한도를 실질적으로 줄이기 위한 조치로 풀이된다.

이처럼 대출 환경이 엄격해지는 가운데, 전문가들은 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트 밀집 지역은 큰 타격을 받지 않을 것으로 보고 있다. 이들 지역은 실수요자 중심의 자산가들이 대부분으로, 대출 의존도가 낮아 스트레스 DSR 강화의 직접적인 영향을 받지 않는다는 분석이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 핵심지 실수요자의 약 80%는 대출 없이 자금을 조달하고 있다"며 "이 규제는 주로 외곽지역이나 중간 가격대 단지에서 추격 매수에 나선 수요에 영향을 줄 것"이라고 설명했다.

특히 '옆세권'이라 불리는 행정구역상 서울 인접 지역의 인기 단지나, 상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들이 많은 지역은 대출 한도 축소로 인해 거래 위축이 예상된다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 "소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주는 이번 규제로 추가 대출 여력이 줄어들 수밖에 없다"며 "무리한 대출에 의존하던 매수세가 위축될 가능성이 크다"고 진단했다.

지방은 이번 규제 강화에서 일부 비껴간 모습이다. 침체된 부동산 경기를 고려해 DSR 2단계를 연말까지 유지하고, 수도권보다 낮은 0.75%의 스트레스 금리를 적용하는 등 완충장치를 마련했다. 하지만 그 효과는 제한적일 것이라는 전망이 지배적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "지방은 근본적으로 수요 기반이 약하고 미분양 물량이 누적된 상태"라며 "일시적 수요 유입이 있을 수는 있으나 실질적인 회복세로 이어지기엔 역부족"이라고 평가했다.

실제로 스트레스 DSR 2단계가 시행됐던 지난해 9월 이후 3개월간 전국 아파트 거래량은 전분기보다 약 18.7% 줄었다. 이는 규제가 거래 심리에 직접 영향을 미쳤음을 보여준다. 하지만 지방 시장은 이 같은 변화에도 불구하고 여전히 가격 반등보다는 정체 또는 하락세가 이어지고 있다.

이번 조치와 관련해 시장에서는 대출 규제가 당분간 지속될 가능성이 높다는 데 대체로 의견을 모으고 있다. 특히 올해 하반기는 총선 이후 새 정부 출범 초기라는 정치적 시기적 특수성이 있어 규제 완화 가능성은 낮다는 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "새 정부가 부동산 시장을 자극하지 않기 위해 대출 규제를 조기에 완화할 가능성은 낮다"며 "무리한 규제 완화는 가격 불안을 야기할 수 있기 때문에 정책 당국도 신중할 수밖에 없다"고 말했다.

결국 이번 스트레스 DSR 3단계 도입은 무주택 실수요자 중에서도 소득 여력이 충분하지 않은 계층에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 높다. 서울 고가 주택 시장은 비교적 안정세를 이어가겠지만, 주변부와 외곽지역의 거래 위축은 현실로 다가올 것으로 보인다.