DSR 막차, 상환 폭탄 예고…줄어든 한도, 커지는 리스크

서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. [연합뉴스]

[직썰 / 안중열 기자] 정부가 오는 7월부터 시행하는 ‘3단계 스트레스 DSR’ 규제를 앞두고, 수도권을 중심으로 대출 수요가 급격히 몰리고 있다. 지금 대출을 받지 않으면 향후 대출 한도는 줄고, 상환 부담은 커질 것이란 우려 때문이다. 하지만 단순한 ‘막차’ 경쟁의 이면에는 구조적 리스크가 도사리고 있다. 금리 2%포인트(p)만 올라가도 총 상환액이 5000만원 이상 늘어나는 상황. 규제 차등이 자산시장 왜곡으로 이어질 조짐도 뚜렷하다.

◇스트레스 DSR, 미래 금리 충격 가정한 ‘보수적 평가 잣대’

7월부터 수도권과 제2금융권을 중심으로 도입되는 3단계 스트레스 DSR은 기존보다 한층 강화된 대출 규제다. 현재 금리를 기준으로 차주의 상환 능력을 평가하는 2단계 DSR과 달리, 이 제도는 향후 금리 인상 가능성을 반영한 ‘스트레스 금리’를 적용해 대출 한도를 산정한다.

시중은행들은 이 스트레스 금리를 기준금리에 가산금리를 더해 5.5~6.5% 수준으로 책정하고 있으며, 일부 은행은 내부 리스크 기준에 따라 6%를 넘겨 적용하고 있다. 이는 변동금리 대출 차주에게 특히 부담이 된다. 현재는 감당할 수 있는 수준이라도, 금리가 오르면 상환 능력이 무너질 수 있기 때문이다.

◇금리 2%p 오르면 30년간 5200만원 이상 더 낸다

스트레스 DSR의 실질적인 위력은 대출 한도보다 상환 여력에서 드러난다.

예를 들어 연소득 5000만원인 차주가 3억원을 연 4.2% 금리로 30년 만기 원리금 균등상환 방식으로 빌릴 경우, 월 납입액은 약 147만원이다. 하지만 금리가 6.2%로 오르면 월 납입액은 약 183만원으로 증가한다. 연간 상환액은 약 430만원 증가하고, 30년 누적 총 상환액은 약 5200만원이나 늘어난다.

이는 단순 수치 이상의 의미를 가진다. 교육비, 생활비 등 필수 지출이 많은 중산층 가계에는 치명적인 부담이 될 수 있으며, 특히 고정 소득이 불안정한 자영업자나 청년층에게는 리스크가 크게 작용한다. 스트레스 DSR은 이처럼 미래의 상환 위험까지 반영하도록 설계된 ‘금융 방호벽’이다.

◇규제 차등이 부른 자금 왜곡…지방 부동산 ‘풍선효과’ 조짐

정부는 스트레스 DSR을 수도권과 제2금융권에 우선 적용하고, 지방은 한시적으로 적용을 유예했다. 수도권의 부동산 과열 우려와 지방 경기 위축을 고려한 조치다. 하지만 이런 지역별 차등은 부동산 시장의 자금 흐름을 왜곡시킬 수 있다.

실제로 수도권은 규제 강화로 매수세가 둔화되는 반면, 전주·창원 등 지방 중소도시에서는 매수 문의가 늘고 있다. 규제가 덜한 지역으로 유동 자금이 몰리며 갭투자, 전세보증금 레버리지 매입 등의 움직임이 나타날 경우, 자산 가격의 지역 간 격차는 더 벌어질 수 있다.

◇DSR 막차 경쟁에 가계대출 급증…은행은 ‘속도 조절’ 돌입

시장 반응은 이미 수치로 확인된다. 금융권에 따르면 5월 15일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 745조9827억원으로, 한 달 새 2조8979억원 증가했다. 이는 올해 들어 가장 큰 월간 증가폭이다.

은행 관계자는 “토지거래허가구역 해제에 따른 거래 증가와, 규제 시행 전 대출을 미리 받으려는 수요가 겹쳤다”고 설명했다. 하지만 금융당국은 연간 2% 이내로 가계대출 총량을 억제할 것을 주문하고 있다. 이에 따라 은행들은 심사 강화, 일시 중단 등으로 속도 조절에 나설 가능성이 크며, 여름철 대출 한도 조기 소진 우려도 제기된다.

◇타이밍보다 구조…금리·상환방식·수수료까지 따져야

은행들은 “무조건 7월 전에 대출을 받으라는 의미는 아니다”라고 강조한다. 주택 매입 계획이 구체적인 경우에만 대출 여부를 신중히 결정해야 한다. 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽이 적절한지, 원리금 균등 상환과 원금 분할 상환 중 어느 방식이 유리한지, 중도상환 수수료 부담은 어떤지 등도 판단 기준이다.

특히 금리가 고점 근처에 머무는 상황에서는 향후 금리 흐름을 고려한 전략이 필요하다. 지금 얼마를 빌릴 수 있느냐보다, 나중에도 ‘버틸 수 있는 구조’인지가 더 중요하기 때문이다.

금융당국의 목표는 대출 총량 억제에 그치지 않는다. 3단계 스트레스 DSR은 금리 인상기에 차주의 상환 능력을 보수적으로 평가해 금융시스템의 리스크를 낮추려는 제도적 장치다. 결국 실수요자는 ‘막차’보다 ‘내구성’을 먼저 고민해야 한다.

지금은 단순한 대출 한도 계산을 넘어, 이제는 ‘금리 스트레스 테스트’를 개인이 수행해야 하는 시대다.