하반기 수도권 주담대 '한파' 예고…DSR 3단계, 연 6천만원 소득자도 대출 한도 ↓

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[폴리뉴스 이상명 기자] 오는 7월부터 시행되는 '3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 규제로 수도권을 중심으로 주택담보대출(이하 주담대) 한도가 크게 줄어들 전망이다. 특히 연평균 6,000만원 소득자도 기존보다 1,200만원가량 줄어든 대출 한도를 감내해야 하는 등, 실수요자들의 자금 계획에도 상당한 조정이 불가피할 것으로 보인다.

금융당국은 오는 20일 예정된 '가계부채 점검회의'를 통해 3단계 스트레스 DSR의 세부 시행 방안을 공식 발표할 예정이다. 그러나 주요 골자는 이미 일부 공개됐다. 핵심은 스트레스 금리의 대폭 인상과 적용 대출 범위의 전면 확대다.

19일 금융당국에 따르면 현재 2단계 DSR 체계에서는 은행권 주담대와 신용대출, 제2금융권의 일부 주담대에만 스트레스 금리가 적용되고 있다. 하지만 3단계가 도입되면 이 범위는 은행권과 제2금융권의 모든 가계대출로 전면 확대되며, 적용 스트레스 금리도 수도권 기준 1.2%에서 1.5%포인트로 상향된다. 지방은 상대적으로 부동산 경기 침체 등을 고려해 0.75%에서 1.0%포인트 안팎의 낮은 금리를 적용하는 방안이 유력하다.

스트레스 금리는 가계의 대출 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하기 위해 적용되는 가산 금리다. 즉, 실제 대출 금리가 아닌 '더 높은 가상의 금리'를 가정해 상환 능력을 판단하고 그에 따라 대출 가능 금액을 산정하는 방식이다. 이러한 규제는 급격한 금리 인상이나 경기 침체 시 발생할 수 있는 가계부채 부실을 사전에 차단하기 위한 것이다.

실제로 3단계 DSR 도입 시, 연소득 6,000만원 수준의 수도권 거주자가 30년 만기 변동형 주담대(이자율 4.0%, 원리금 균등상환 기준)를 받을 경우, 대출 한도는 기존 3억6,400만원에서 3억5,200만원으로 1,200만원 감소한다. 이 수치는 통계청이 최근 발표한 가구당 연평균 소득 6,165만원을 바탕으로 분석된 것으로, 우리나라 중산층 다수에게 직접적인 영향을 줄 것으로 보인다.

게다가 변동형 외에도 혼합형과 주기형 대출을 선택하는 차주의 경우, 대출 한도 감소 폭은 더 커질 수 있다. 현재 2단계에서는 혼합형과 주기형 상품에 각각 60%, 30%의 스트레스 금리 반영비율이 적용되지만, 3단계에선 이 비율이 추가로 상향될 것으로 보인다. 금융위원회는 지난해부터 이미 스트레스 금리 적용 기준의 조정을 시사해 왔다.

이러한 변화는 특히 수도권의 실수요자와 청년층, 무주택자들에게 부담이 될 것으로 예상된다. 현재 주택 가격의 상승세가 다소 둔화됐다고는 하나, 여전히 자가 마련을 위한 자금의 상당 부분을 대출에 의존해야 하는 구조이기 때문이다. 대출 한도가 줄어들면, 그만큼 자금 조달이 어려워지고, 주택 구매 결정 자체가 미뤄질 수 있다.

이에 반해, 금융당국은 정책의 일관성과 가계부채 안정화 필요성을 강조하고 있다. 김병환 금융위원장은 최근 기자간담회에서 "가계부채 문제는 단기 처방으로 해결할 수 없으며, 정책의 예측 가능성과 일관성이 핵심"이라며 "정치적 일정과 무관하게 3단계 DSR은 예정대로 시행할 것"이라고 밝혔다. 그는 이어 "지방과 수도권 간의 부동산 시장 온도차를 고려해 차등 적용하는 방식도 최종 검토 중"이라고 덧붙였다.

전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 대출 억제 효과를 가져오겠지만, 장기적으로는 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 만들고 주거 불안을 가중시킬 수 있다고 지적한다. 특히 이미 금리 인상으로 인해 이자 부담이 커진 상황에서 대출 한도까지 줄어들 경우, 자산 격차는 더욱 벌어질 수 있다는 우려가 나온다.

금융당국은 이 같은 비판을 의식해 지방에는 비교적 완화된 조건을 적용할 방침이다. 비수도권은 상대적으로 부동산 침체가 심각해, 지나친 대출 규제가 되레 지역 경기 악화를 초래할 수 있다는 지적에 따라, 스트레스 금리 인상폭을 줄이거나 일정 부분 예외 규정을 마련하는 방안도 논의되고 있다.

결국 3단계 DSR의 핵심은 "소득에 기반한 실질적 상환 능력 평가"다. 대출은 쉽게 받되, 갚을 수 있는 범위 내에서 이뤄져야 한다는 원칙이 금융당국의 방침이다. 그러나 금융시장의 경직된 규제가 오히려 실수요자의 기회를 박탈하지 않도록, 정부는 정교한 정책 조율과 보완 장치 마련에도 힘써야 할 때다.