프로젝트 리츠 본회의 통과...부동산 개발시장 새바람 부나

지난 1일 서울 여의도 국회에서 열린 제424회 국회(임시회) 제7차 본회의에서 부동산투자회사법 개정안이 통과됐다. [사진=뉴시스]

【투데이신문 심희수 기자】 부동산 개발시장에 새로운 바람이 불고 있다. 최근 정부가 추진 중인 '프로젝트 리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)' 제도가 본격화되면서 기존 프로젝트금융투자회사(PFV) 중심의 부동산 개발 구조에 변화가 예상된다. 전문가는 이 제도를 통해 부동산 개발 주체의 자본 안정성을 높이고 리스크를 줄일 수 있을 것으로 내다봤다.

3일 정계에 따르면 지난 1일 국회 본회의에서 ‘프로젝트 리츠’ 도입 등을 담은 부동산투자회사법 개정안이 통과됐다. 국회 본회의 심의를 통과한 개정안은 공포 후 6개월 뒤 시행된다. 

이 법안은 부동산 개발사업에 투자하는 프로젝트 부동산투자회사 제도의 도입을 골자로 하며, 국민의힘 김정재 의원 등 10인이 발의했다. 국토교통부는 작년 6월부터 부동산 개발사업 구조를 개선하고 리츠가 직접 부동산을 개발하여 운영할 수 있도록 규제를 완화하는 방안을 추진해왔다.

기존에는 리츠로 부동산 개발사업을 시행할 때 변경인가 절차, 공시, 주식분산 등 준수해야 할 요건이 많아 대부분 PFV로 개발한 후 리츠가 인수하는 방식이 주로 사용되었다. 이번 제도 개선으로 리츠가 직접 개발사업을 추진할 수 있는 길이 열리게 된다.

‘프로젝트 리츠’의 가장 주목할 만한 점은 자본구조 안정성이다. PFV는 자기자본비율이 2~5% 수준에 불과해 시장 상황이 악화될 경우 금융부담이 급증할 위험이 있는 반면에 리츠는 평균 자기자본비율이 38%에 달해 상대적으로 안정적인 개발사업을 영위할 수 있다. 이는 최근 금리 상승과 부동산 경기 침체로 어려움을 겪고 있는 개발사업에 새로운 대안이 될 수 있다는 평가다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “리츠는 비교적 높은 자기자본비율을 가져 최근 건설경기 침체로 인해 사업 주체가 안게 되는 금융비용을 버틸 여력이 있다”며 “일각에선 기존 시행사보다 높은 자기자본비율과 제도적 안전장치를 갖춘 리츠에 금융권이 대출을 수월하게 내준다는 업계 의견도 있다”고 말했다.

또 이번 개정안은 프로젝트 리츠의 경우 영업인가를 받은 날부터 5년 이내에 공모하도록 규정했다. 이를 통해 소수의 전문적인 투자자를 중심으로 부동산개발사업을 운영하는 것이 가능해진다. 또 사업 초기 개발정보 유출을 예방하고 신속한 의사결정이 가능해진다.

개발주체 입장에서는 설립 신고만으로 토지 매입, 착공 등 부동산개발사업을 영위할 수 있어 기존 리츠보다 빠르게 사업을 진행할 수 있다. 또한, 프로젝트 리츠는 설립 신고 후 현물출자나 차입 및 사채 발행, 신주발행이 가능해 초기 자본조달의 유연성이 높아진다. 

부동산투자회사법 개정안을 대표 발의한 김정재 의원은 “우리나라 리츠 시장은 미국, 일본 등 선진국에 비해서 걸음마 수준”이라며 “리츠 산업이 발전하면 국민 소득이 늘어나고 부동산 산업도 선진화되는 만큼 리츠 산업이 내실 있게 성장하도록 국회와 정부의 지원과 관심이 필요하다”고 말했다.

하지만 가격 변동성이 크지 않아 높은 시세차익 실현이 어렵다는 점과 투자자들이 선택할 만한 국내 리츠 선택지가 다양하지 않다는 점이 투자 매력도를 떨어뜨릴 수 있다는 지적도 이어졌다. 

이 위원은 “원금 손실이 보장되지 않고 그에 비해 높은 수익률이 보장되지 않는다는 점 때문에 투자 매력도가 떨어질 수도 있다”며 “리츠가 부동산 간접 투자로 투자 시장의 다양성을 가져오기 위해선 소액투자자들을 끌어모을 만한 수익률을 발생시켜야 한다”고 설명했다.