현직 검사 "전세사기 예방, 공인중개사에 책임 부여해야"

[이데일리 성주원 기자] 서울중앙지검에서 지난 1년여간 ‘전세사기범죄’를 포함한 부동산 범죄를 전담으로 하는 부서에서 근무해온 양진선(사법연수원 40기) 검사는 전세사기 예방 해법으로 “공인중개사와 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 더 구체적인 의무와 책임을 부여하는 것이 필요하다”고 주장했다.

양 검사는 지난 28일 한국형사·법무정책연구원이 개최한 ‘민생침해 범죄로서의 사기범죄 대응을 위한 정책 개선방안’ 토론회에서 ‘전세사기범죄의 유형과 대응 현황’을 주제로 발표했다.

지난달 27일 서울 시내 한 연립·다세대 단지의 모습. (사진=연합뉴스)

◇‘무자본 갭투자’가 대표 유형…2년간 8323명 검거

양 검사는 전세사기 유형 중 무자본 갭투자 방식을 주요 사례로 지목했다. 이는 별다른 자본 투자 없이 부동산 매매계약을 함과 동시에 전세계약을 체결하는 방식이다. 임차인이 낸 전세보증금으로 전 소유자에 대한 매매대금과 리베이트를 지급하는 구조다. 그는 “전세계약 체결 시점부터 주택의 실질 매매가액이 전세보증금을 담보하지 못하므로 그 자체로 사기에 해당할 가능성이 높다”고 설명했다.

그 외에도 △금융기관 대출사기 △신탁부동산 사기 △권리관계 기망 사기 △공인중개사의 허위 계약 사기 등 다양한 전세사기 유형이 존재한다고 지적했다.

양 검사는 “범정부 전세사기 특별단속을 통해 2022년 7월부터 지난해 8월까지 사기 의심 1414명에 대해 수사의뢰가 이뤄졌고, 사기범 8323명을 검거했다”고 밝혔다. 이 기간 피해액 1919억원을 보전했으며, 25명에 대해 징역 10년 이상의 유죄가 선고됐다.

검찰은 전국 60개 검찰청에 99명의 ‘전세사기 전담검사’를 지정해 초기부터 경찰·국토부와 협력하고, 송치 후 직접 보완수사와 기소·공판까지 책임수사를 실시하고 있다.

출처: 서울중앙지검 양진선 검사 발표자료

◇“중개사 설명의무 구체화하고 보증심사 강화”

양 검사는 전세사기 예방을 위한 개선방안으로 공인중개사의 책임 강화를 제안했다. 그는 “공인중개사는 중개대상물의 상태와 권리관계를 성실·정확하게 설명할 의무가 있지만, 실무적으로는 등기부 기재 사항 외에는 구체적 설명을 하지 않는 경우가 많다”고 꼬집었다.

그러면서 “불법 건축물 여부, 전세보증 상품 가입 가부, 임대인의 신용정보 및 보증사고 이력, 전세가율 등 전세사기 관련 확인·설명 사항도 설명대상에 구체적으로 명시할 필요가 있다”고 강조했다.

양 검사는 전세보증보험의 한계도 지적했다. “전세보증보험에 가입한 경우, 임차인들이 보험에 의존해 임대인 정보 확인에 소극적인 모습을 보인다”며 “보험에 가입했더라도 예산 부족이나 절차의 복잡성으로 적시에 보험금을 받지 못하는 사례도 빈번하다”고 말했다.

그는 “HUG, SGI서울보증 등 보증기관이 형식적인 서류 외에도 임대인의 신용정보, 체납 여부, 별건 임대차보증금 미납 여부 등에 대해 구체적이고 엄격한 심사를 진행한 후 승인 여부를 판단한다면 전세사기 예방과 사고 발생 이후 구상권 행사에 큰 도움이 될 것”이라고 제안했다.

양 검사는 “부동산 경기 악화로 ‘전세사기’라는 명목 하에 전세보증금 미반환 사건들이 다수 접수되고 있다”며 “공인중개사, HUG 등 전문가에게 더 구체적인 의무와 무거운 책임을 부여하는 것이 전세사기를 예방할 수 있는 가장 적절한 해결방안”이라고 강조했다.

서울의 한 부동산중개업소에 매물 안내문이 붙어있다. (사진=이데일리 노진환 기자)