[뉴스로드] 부동산 시장의 냉각과 분양가의 급등, 고금리 대출 규제의 삼중고 속에 실수요자들의 내 집 마련 길이 갈수록 좁아지고 있다.
국토교통부의 8.8 부동산 대책에 따라 수도권을 중심으로 수십만 호의 신규 주택 공급 계획이 발표되었지만, 천정부지로 오른 공사비와 경색된 자금 시장 속에서 사업 실현 가능성에는 여전히 물음표가 붙는다. 실제로 한국건설산업연구원에 따르면, 주요 건설공사의 유찰 사례는 계속 증가하고 있으며, 공사비 지수는 2020년 대비 약 30% 가까이 상승한 상태다. 특히 건설업계에서는 체감 상승률을 50% 이상으로 보고 있는데, 이는 레미콘, 철근, 인건비 등 건설 자재 전반의 비용 급등에 따른 것이다.
이런 상황에서 일부 지자체에서는 “사업 자체가 불가능한 것 아니냐”는 우려도 제기된다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 위축으로 인해 자금 조달 자체가 어려워졌고, 금융비용이 전체 사업비의 20%를 넘는 경우도 비일비재한 현실을 고려하면 이러한 우려를 기우라 할 수 없다.
이렇듯 시장 전체가 공급 정체 국면에 접어든 가운데, 최근 민간임대주택에 대한 관심이 다시금 커지고 있다. 특히 장기일반 민간임대주택은 ‘청약 없이 입주 가능한 주택’, ‘시세보다 낮은 분양가 전환’, ‘세금 혜택과 안정된 거주권 보장’ 등의 장점으로 실수요자와 투자자 모두의 이목을 끌고 있다.
▲공급이 막힌 틈새, ‘임대에서 분양으로’라는 대안
장기일반 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 일정 기간 임대 후 시세와 무관한 사전 확정가로 분양 전환되는 구조를 가지고 있다. 임대 기간 동안은 안정된 주거 환경을 보장받고, 분양 전환 시점에는 투입원가 기준으로 주택을 소유할 수 있어, 전세와 일반 분양의 장점을 모두 흡수한 상품으로 평가받고 있다.
장기일반 민간임대주택은 크게 협동조합형과 개발투자형으로 나뉜다. 둘 다 민간임대주택에 관한 특별법을 기반으로 하나, 사업 방식과 위험 분산 구조, 자금 조달의 유연성 등에서 큰 차이를 보인다.
협동조합형은 조합원들이 직접 조합을 구성하고 사업을 이끄는 방식이다. 이론적으로는 조합원 중심의 투명한 사업 운영이 장점이지만, 현실에서는 높은 진입장벽과 제도적 제약으로 시행이 쉽지 않다. 특히 조합이 직접 시행사 역할을 해야 하기 때문에 사업에 대한 리스크와 책임이 모두 조합원에게 전가된다는 구조적 문제가 있다.
또한, 조합 자체가 주택도시기금 대출 자격 요건을 충족하기 어려워, 실제로는 정부의 저리 자금 지원을 받기 힘든 구조다. 사업비 대부분을 민간 PF로 충당해야 하고, 공사비 상승 등으로 예상보다 큰 추가 분담금이 발생할 경우 조합원이 이를 부담해야 하는 사례도 종종 보고되고 있다. 이로 인해 많은 조합형 사업이 초기 기획 단계에서 좌초되거나, 토지 확보 이후에도 실제 착공까지 이어지지 못하는 상황이 반복되고 있다.
반면, 최근 주목받고 있는 개발투자형 장기일반 민간임대주택은 협동조합을 별도로 설립하지 않는다. 대신 비영리 임의단체와 신탁사 중심의 자금관리, 전문 시행사의 책임 시공, 그리고 투명한 분양지위 부여 구조로 설계되어 보다 현실적인 모델로 평가된다.
이 방식은 조합원이 직접 사업을 이끌지 않아도 되며, 전문 시행사가 책임을 지는 구조여서 사업 안정성과 진행 속도 모두에서 유리하다. 실제로는 회원(출자자)에게 임대 후 분양 전환 권리를 사전에 명확히 약정하며, 시행사가 확정된 분양가를 제시하는 만큼, 시세 변동과 무관하게 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있다.
또한, 개발투자형 모델은 토지 확보부터 사업승인, 시공, 임대 및 분양 전환까지 전체 과정이 체계적으로 설계되며, 출자자는 사업이 협동조합형으로 전환될 경우 민간임대협동조합의 발기인으로 참여할 수 있는 구조도 포함된다. 이로 인해 투자와 실수요의 접점을 만들 수 있는 새로운 주거상품으로 주목받고 있다.
▲토지 확보 완료된 수도권 인근 사례 ‘경기광주역 라온프라이빗 드림시티’
이러한 가운데, 경기도 광주시 역동 일원에서 추진 중인 ‘경기광주역 라온프라이빗 드림시티’ 장기일반 민간임대주택 사업이 눈길을 끈다.
경기광주역 라온프라이빗 드림시티는 개발투자형 장기일반 민간임대주택 모델로, 최근 사업 부지에 대한 토지 매매계약을 완료하며 실질적인 사업 착수를 앞두고 있다. 이는 현재 전국적으로 추진 중인 민간임대주택 사업들 가운데에서도 드물게 토지를 확보한 사례로, 사업 안정성과 실현 가능성 면에서 단연 주목받고 있다.
사업지는 수도권광역급행철도(GTX)-B노선과 경강선이 연결되는 경기광주역 중심권역에 위치해 있어 서울 강남권 접근성은 물론, 인근 산업단지 및 생활인프라와도 우수한 연계성을 갖추고 있다. 전체 규모는 1,902세대로, 수도권 교통망과 산업단지와의 근접성 덕분에 실수요자와 투자자 모두에게 큰 관심을 받고 있다.
경기광주역 라온프라이빗 드림시티는 비영리 임의단체를 통한 회원 모집, 신탁사 자금관리, 전문 시행사 주도, 그리고 임대 후 확정 분양전환(10년 후)이라는 체계적인 개발투자형 구조를 기반으로 한다. 이에 따라 초기 분양자들은 주택청약과 무관하게 입주가 가능하고, 시세와 무관한 분양 전환가를 통해 장기적으로 내 집 마련의 기회를 확보할 수 있다.
또한 이 사업은 전세금반환보증제도(HUG, SGI) 가입, 무주택자 대상 전세자금대출 가능, 전매제한 없음, 2세대 이상 신청 가능 등의 조건을 갖추고 있어 실수요자뿐 아니라 투자 수요에서도 높은 관심을 받고 있다.
현재 경기광주역 라온프라이빗 드림시티는 입주자 모집을 앞두고, 지역 주민 대상 설명회 및 관련 행정절차를 순차적으로 진행하고 있는 상황이다. 이처럼 명확한 진행 단계와 사업 투명성이 확보된 민간임대주택 사업은 공급이 막힌 주택시장 속에서 실수요자의 부담을 낮추는 한편, 새로운 주거 모델의 가능성을 보여주는 ‘테스트베드’로도 기능할 수 있다는 평가다.
▲제도 정비와 공공의 역할, ‘대안’이 작동하려면
물론 장기임대주택이 공급 공백기 속에서 ‘진짜 대안’으로 작동하려면, 민간의 노력만으로는 한계가 있다. 제도적 뒷받침과 지자체의 적극적인 행정 협조 없이는 정상적인 사업마저 불필요한 불신에 노출될 수 있기 때문이다. 일부 부적절한 사례를 근거로 전체 민간임대 사업을 부정적으로 규정하기보다는, 합법적이고 체계적으로 추진되는 사례들에 대한 선별적 지원과 명확한 가이드라인 제시가 절실한 시점이다. 행정 당국, 금융기관, 시행사가 함께 참여하는 입체적인 협력 체계가 마련되어야 하는 것이다.
공급이라는 숙제가 더는 미룰 수 없는 현실이 된 지금, 장기임대주택은 그 정답에 가장 가까운 선택지 중 하나다. 특히 경기광주역 라온프라이빗 드림시티처럼 토지 확보부터 사업 구조, 분양 전환 방식까지 명확하게 설계된 사례는 실수요자에게는 안정된 주거와 내 집 마련의 기회를, 지역 사회에는 지속 가능한 공급모델의 실증 사례를 제공할 수 있다. 이제 필요한 것은, 정책의 실행력과 민관 협력의 실천 의지다. ‘숨은 대안’이 실질적 해법으로 자리잡을 수 있을지, 그 가능성에 다시 주목해야 할 시점이다.
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