토허제 재지정...‘공표 후 5일’이 ‘공포의 5일’로

용산구의 한 공인중개사 사무소에 매매 정보가 걸려있다. ⓒ투데이신문

【투데이신문 심희수 기자】 토지거래허가구역(이하 토허제) 확대 재지정 공표로 지정 구역의 부동산 시장이 큰 혼란을 빚은 가운데, 특히 실수요자들에 대한 재산권 침해 우려가 제기됐다. 아울러 전문가는 토허제 재지정에 따른 집값 안정화 효과는 미미할 것으로 내다봤다.

25일 업계에 따르면 서울특별시(이하 서울시)는 지난 19일 토허제 해제 35일 만에 전격적인 재지정에 나섰다. 이번엔 ‘잠·실·대·청’의 일부 단지가 아닌 강남 3구 전체와 용산구까지 토허제로 묶었다.

지난달 13일 서울시는 송파구 잠실동, 강남구 상성·대치·청담동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토허제 지정을 해제했다.

토허제로 지정되면 구역 내의 토지를 거래하기 위해선 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 하고 매입 후 2년간 실거주해야 하므로 사실상 정부가 내릴 수 있는 가장 강력한 부동산 규제로 꼽힌다.

그러나 토허제 해제 이후 지정 구역 내 거래량과 매매가가 급등하며 서울시는 투기 수요를 유도했다는 비판을 받았다. 

이날 한국부동산원 동향조사에 따르면 서울 주간 상승률이 작년에는 보합(0.00%)에서 0.20%까지 15주가 소요됐으나, 최근엔 단 7주 만에 같은 상승률에 도달했다.

거래량 역시 급격하게 늘어 서울 주간 거래량이 약 1000건에서 2000건 수준에 도달하기까지 작년에는 13주가 소요됐으나 최근엔 4주 만에 도달했고, 강남 3구도 올해 200건대에서 400건대를 초과하기까지 4주가 소요됐다.

한편, 재지정 공표 후 지정 구역에 급매물이 증가하고, 구 전체가 토지거래허가구역으로 지정된 용산구는 특정 단지의 매매 허가 여부를 재지정 당일까지 결정 짓지 못해 부동산 업계와 혼선을 빚는 등 부작용이 발생했다.

업계에 따르면 토허제 확대 재지정 공표 이후 지정 구역 부동산 중개 업체에 매매 문의가 급증했다. 지정 지역에서 매매계약을 진행하고 있던 매도·매수자가 거래규제를 받지 않기 위해 24일 전에 거래를 취소하거나 거래 시점을 앞당겼기 때문이다.

한 공인중개사 A씨는 “19일부터 주말까지 정말 정신이 없을 정도로 매물문의가 많이 들어왔다”며 “토허제 해제 이후 매매가가 3~4억 정도 올랐는데 1~2억의 조정을 감안하고 매물을 내놓는 경우가 많았다”고 말했다.

오세훈 서울시장이 지난 19일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 브리핑에서 발언하고 있다. [사진=뉴시스]

가격 급등세를 보인 단지들만 선별했던 지난 토허제 지정과 달리 구 전체를 지정한 이번 재지정에 일부 단지 주민들은 재산권을 침해받을 수 있다는 우려도 제기됐다. 

다른 공인중개사 B씨는 “9월에 임대차계약 만기가 도래하는 한 주민은 전세 물량을 정리하고 잔금으로 노후를 계획하려 했으나, 토허제 재지정으로 곤란한 상황에 빠졌다”며 “구 전체를 뭉뚱그려 토허제로 지정하다 보니 그간 가격이 크게 상승하지 않고 보합세를 보였던 지역의 입주민들이 재산권을 침해받을 위기에 처했다”고 말했다.

용산구에선 서울시의 갑작스러운 토허제 지정 공표에 지자체와 중개업계 간의 엇박자가 발생하기도 했다. 구 전체가 처음으로 토허제로 지정돼 특정 단지에 대한 거래 허가 여부를 재지정 시행 당일까지 명확히 정하지 못하는 경우가 발생한 것이다. 

공인중개사 C씨는 “올 2026년 리모델링 완공 예정인 르엘이촌이나 이 일대 재건축 ‘대장주’ 이촌한강맨션아파트 같은 경우, 용산구청에 매매 허가 여부를 문의했으나 협의 중이란 답변만 수신한 상태”라며 “이번에 용산구까지 토허제로 추가되며 일부 입주민들은 억울함을 호소하기도 했다”고 하소연했다.

이에 용산구청 관계자는 “해당 단지는 사업적 특수성 때문에 허가 기준을 어떻게 잡아야 할지 내부적으로 검토 중인 상황”이라며 “국토교통부와 협의를 통해 기준을 수립할 계획”이라고 설명했다.

전문가는 이번 토허제 재지정을 통해 가격 하락 효과를 끌어내기 어려울 것으로 전망했다. 기존의 금리 인하 기조와 함께 매수자들이 ‘토허제 해제-지정’이 강남 아파트 가격을 끌어올리는 역할을 한다는 것을 재확인하며 당분간은 관망세를 이어가며 다음 해제를 기다릴 수 있다는 관측이다.

건국대학교 부동산대학원 최황수 겸임교수는 “이번 해제와 재지정 시행으로 인해 강남에 거주하지 않는 일부 자산가 사이에서 부산 해운대, 대구 수성구 등 지방 주요 지역 부동산보다 강남 부동산 매매를 더 고려하는 이른바 ‘강남불패’ 공식이 공고해졌다”며 “(토허제) 재지정으로 거래량은 잡을 수 있으나 가격 하락 효과를 끌어내긴 어려울 것”이라고 말했다.