이달 24일부터 효력…닷새간 '막판 거래' 급증 전망
사실상 무주택자만 매수 가능…잔금 3개월 내 치러야
(서울=연합뉴스) 박초롱 기자 = 서울 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구에 있다면 한 동짜리 나홀로 아파트, 재건축이 추진되지 않는 구축 아파트도 예외 없이 토지거래허가 대상이 된다. 상가는 제외다.
면적이 6㎡ 이상이라면 이달 24일부터 관할 구청장으로부터 거래 허가를 받아야 하며, 취득은 2년 이상 실거주가 가능한 실수요자에게만 허용된다.
토지거래허가구역 내 주택 매수자는 세대원 전원이 무주택자이거나 보유 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 한다. 사실상 무주택자만 아파트 매수가 가능하다는 뜻이다.
잔금 납부일도 3개월 내로 제한돼 있어 자금 여력이 있어야 매수가 가능할 것으로 전망된다. 토지거래허가구역대 대한 궁금증을 질의응답 형식으로 정리했다.
-- 토지거래허가구역 지정 효력은 언제부터 발생하는 것인가?
▲ 이달 24일부터 체결된 신규 매매 계약분부터 적용된다. 부동산거래신고법 제10조2항이 '허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있기 때문이다.
고시와 효력 발생 사이 시차로 인해 이날(19일)부터 닷새 동안 강남 3구와 용산에서 막판 거래가 가능해진 것이다. 전문가들은 이로 인해 단기간 매수 수요가 몰리면서 시장 변동성이 더욱 커질 수 있다고 보고 있다.
-- 토지거래허가구역 기준이 되는 아파트 정의가 무엇인가? '나홀로 아파트'도 포함되나?
▲ 토지거래허가구역 대상은 '건축법상 아파트'다. 건축법 시행령은 아파트를 '주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택'으로 규정하고 있다. 최근에는 아파트 형태를 띤 신축 빌라도 있어 법적인 정의만 본다면 규제 대상인지 여부가 헷갈릴 수 있다. 강남3구·용산에 소재하고, 건축물대장에 '아파트'로 기재돼 있다면 토지거래허가구역 대상이다. 구축이나 나홀로 아파트처럼 토지거래허가구역 지정의 필요성이 적은 곳까지 규제가 확대된 점은 논란거리다.
-- 서울 잠실이 토지거래허가구역에서 해제된 이후 전세 끼고 아파트를 매수(갭투자)했다면 어떻게 되나?
▲ 매매 계약일이 2월 13일∼3월 23일 사이라면 아직 잔금을 치르지 않았더라도 토지거래허가 대상에 포함되지 않는다. 잠실·삼성·대치·청담에 한 달여간만 '갭투자'가 가능했던 셈이다.
-- 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득이 가능한가?
▲ 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약 허가를 받을 수 없다. 다만 토지 취득 시점이 오기 전에 임대차 계약 기간이 종료되는 경우, 즉 남은 계약 기간이 짧다면 예외적으로 허가 신청을 할 수 있다. 이때도 토지이용계획서에 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행인 2∼3개월 이내에 있고, 잔금 납부일까지 임대차 계약이 만료된다는 것을 증빙자료를 통해 소명해야 한다.
-- 강남 3구·용산의 신규 분양 아파트 수분양자는 전세를 놓을 수 있나?
▲ 부동산거래신고법 시행령상 신규 분양 아파트는 거래 허가 대상이 아니다. 이에 따라 토지거래허가구역 내 새 아파트를 분양받은 사람은 입주하지 않고 바로 전세를 놓을 수 있다. 다만 현재 분양가상한제 주택의 실거주 의무가 3년 유예된 상태이기 때문에 3년 내에 실거주를 해야 한다.
chopark@yna.co.kr
Copyright ⓒ 연합뉴스 무단 전재 및 재배포 금지
본 콘텐츠는 뉴스픽 파트너스에서 공유된 콘텐츠입니다.
