‘용적이양제’ 이르면 올 하반기 시행...전문가 “시장 왜곡 방지해야”

지난 25일 서울시청 대회의실에서 ‘2025 도시공간정책 컨퍼런스’에서 성균관대학교 미래도시융합공학과 김지엽 교수가 발언하고 있다.[사진=서울특별시 라이브서울 캡쳐]

【투데이신문 심희수 기자】 서울시가 추진 중인 ‘용적이양제’를 둘러싸고 부동산 가치 상승에 따른 투기 가능성과 구매 허용 범위에 대한 우려가 예상된다. 제도 도입 시 시장 왜곡을 방지할 수 있는 장치 마련이 필수적이라는 의견도 제시됐다.

28일 업계에 따르면 지난 24일 서울시는 중복규제를 받아온 지역의 재산상 손실을 덜고, 잠재력을 가진 지역의 개발을 촉진하는 등 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분하기 위해 ‘용적이양제’를 도입한다고 발표했다.

‘용적이양제’는 문화재 보존 등의 이유로 건축 규제를 받는 지역의 미사용 용적을 다른 지역으로 거래할 수 있게 하는 제도다. 서울시는 상반기 중 관련 조례를 만들고 하반기에 양도지역을 선정해 시행할 계획이다.

서울시 조남준 도시공간본부장은 “서울형 용적이양제는 역사·자연적 자산은 보존하고 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진할 것”이라며 “도시 균형발전을 견인하는 제도로 안착시키기 위해 논의를 지속해 나가겠다”고 말했다.

하지만 일각에선 이 제도가 도입되면 용적을 판매할 수 있는 지역의 부동산 가치가 상승할 가능성이 크고 이는 투기 수요를 유발할 수 있어 이를 예방하기 위한 장치 마련이 필수적이라는 의견이 제시된다. 현재 서울시는 이러한 투기 가능성을 차단할 구체적인 방안을 공개하지는 않은 상태다.

광운대학교 부동산법무학과 서진형 교수는 “거래가 허용된 지역의 부동산 가치가 상승해 투기 수요가 발생할 수 있다”며 “토지거래허가구역 등 예방 장치를 마련해야 한다”고 분석했다. 

특히 선도지역으로 거론되고 있는 풍납토성, 경복궁 인근, 북한산 고도지구 등 문화재 보호구역 같이 오랫동안 재산권 제한을 받아온 지역에서 투기 수요가 발생할 우려가 제기되고 있다.

또, 과밀화에 따른 문제를 막기 위해서는 용적 거래 대상 지역의 신중한 선정 역시 전제돼야 한다는 목소리도 있다.

지난 25일 서울시청 대회의실에서 ‘2025 도시공간정책 컨퍼런스’에서 서울시립대 남진 교수(왼쪽 네번째)가 발언하고 있다. [사진=서울특별시 라이브서울 캡쳐]

용적 매매지역의 범위를 너무 넓게 선정하면 강남 등 특정 지역의 밀도가 과하게 높아져 교통 혼잡, 기반 시설 부족 등의 부작용이 발생할 우려가 있다. 반대로 구매 지역을 지나치게 좁게 제한하게 되면 제도의 실효성이 떨어질 수 있다.

서 교수는 “서울시가 발표했듯, 거래 허용 지역 설정에 따라 제도 시행의 효과가 달라질 것”이라며 “경기 부양을 목적으로 했으나 오히려 도시 과밀화와 같은 부작용을 초래하지 않도록 적절한 범위 설정이 필요하다”고 제언했다.

아울러 서울시 도시계획 조례의 상위법인 국토계획법이 용도지역별 최대 용적률을 제한하고 있어 서울시는 국회의 법안 개정 협조라는 산도 넘어야 한다.

일례로 서울시 국토계획 조례상 중심상업지역 용적률 최대한도는 1000%, 국토계획법에서 정한 중심상업지역의 용적률 최대한도는 1500%이다. 만약 용적률 1500%인 건물이 규제로 인해 500%의 용적만 올리고 나머지 1000% 용적을 매도한다고 가정했을 때, 이전 받는 건물의 용적률이 1000%라면 500%의 용적만 거래할 수 있다.

용적이양제 아래에서 원활한 거래가 이뤄지면 서울시 국토계획 조례의 상위법 개정이 필요하다.

이미 ‘용적이양제’를 도입한 뉴욕의 경우, ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’ 빌딩은 TDR(Transfer of development Rights)을 통해 인근 그랜드센트럴터미널·바워리세이빙 빌딩(Bowery Saving Building)의 용적률을 이전받아 초고층 빌딩(93층, 약 3,000%)으로 개발됐다. 일본의 경우 도쿄 마루노우치에 위치한 신마루노우치빌딩(38층, 약 1,760%)․그랑도쿄(43층, 약 1,300%) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정돼있는 ‘도쿄역’의 용적률을 사들여 고층으로 올렸다.

서 교수는 “앞으로의 정치 상황을 고려해볼 때 서울시의 추진 정책이 끝까지 시행될 수 있을지는 두고 봐야 하는 상황”이라며 “특히 상위법 개정은 국회와 관련 기관의 협조를 얻어야 하는 데 이게 쉽게 이뤄질지는 미지수”라고 설명했다.

서울시 관계자는 “투기 수요 방지를 위한 장치나 거래 범위 설정 등에 대한 우려를 모두 검토하고 있다”며 “아직은 제도가 준비 단계이기 때문에 조례와 근거 등을 쌓아가는 과정”이라고 설명했다.