[미분양 대책 上] 인구감소·지방소멸이 근본 원인…“업황 전환 대책 나와야"

서울 시내 아파트 단지 전경. [사진=뉴시스]

【투데이신문 심희수 기자】 악성 미분양 문제가 지속되고 있는 가운데 전문가들은 인구감소와 지방소멸, 수도권 과밀화를 근본 원인으로 지목하고 있다. 인구감소로 인해 건설산업이 위축되며 한국의 주택시장이 수요자에겐 ‘집 사고 싶은 시장’, 공급자에겐 ‘집 짓기 좋은 환경’에서 멀어지고 있다는 것이다.

19일 업계에 따르면 ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양이 11년 만에 최다를 경신한 것으로 집계됐다.

지난 5일 국토교통부가 발표한 ‘2024년 12월 기준 주택통계 자료’에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만173호로 나타났다.

이는 전월 대비 5027호(7.7%) 증가한 수치다. 이중 수도권의 미분양은 1만6997호로 집계됐다. 

특히 지방의 경우 미분양 적체가 더욱 심각한데, 지방의 미분양은 5만3176호로 전월보다 2524호(5.0%) 증가했다. 이중 악성 미분양은 1만7229호로 전월 대비 2427호(16.4%) 급증했다. 수도권이 전월 대비 409호 증가한 데에 비해 지방의 악성 미분양 증가폭은 훨씬 가파른 것을 확인할 수 있다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “최근 미분양 급증은 장기적인 건설경기 침체의 단면”이라며 “결국은 인구감소 문제의 해결과 경제성장이 뒷받침돼야 근본적인 해결을 논의할 수 있을 것”이라고 설명했다.

수도권 과밀화로 인한 지방소멸을 근본적인 원인으로 꼽는 의견도 제시됐다. 대부분의 직장과 산업시설, 생활 인프라가 수도권에 몰려 있다 보니 지방 주택에 대한 실수요를 북돋을 수 없다는 것이다.

한 업계관계자는 “부산이 고향인 지인 중 한 명은 직장을 구하기 위해 고향을 떠나고 싶어 하지 않는다. 지방 지역민은 기본적으로 남고 싶다는 태도”라며 “그러나 인구감소로 인한 지방소멸은 산업을 쇠락시키고 인프라의 발달을 지연시켜 2020년대 초부터 지방에 지어지기 시작한 주택들은 미분양 될 수밖에 없다”고 말했다.

주택산업연구원 노희순 실장은 “미분양은 대세”라며 “금융당국은 천천히 시장의 반응을 살피며 역효과를 최소화하는 방향으로 대책을 설정하지만 주택시장은 생각보다 더 심각한 상황이다”라고 강조했다.

한편 정부는 19일 건설경기 안정을 위한 대책을 발표할 예정이다. 정부는 대책 방안으로 ▲3단계 스트레스 DSR 적용 유예 및 완화 ▲세제 혜택 확대 ▲책임준공 관행 개선 ▲공사비 물가상승분 반영 등을 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

다만 3단계 스트레스 DSR에 대해선 국토부 박상우 장관이 “집값에 대한 전망이 좋지 않아서 구매를 꺼리는 분들에게 융자를 준다고 과연 유효하게 작용할 수 있을까 하는 데 의문이 있다”며 회의적인 시각을 표하는 등 대책 도입 이전부터 실효성에 대한 논의가 이뤄지고 있다. 

노 실장은 “시장의 속도와 원리를 충분히 따라잡을 수 있는 수준의 정책을 펼친다면 향후 10년 뒤엔 더 나아진 건설경기를 기대해 볼 수 있다”며 “지금까지의 정부 대책을 비유하자면 응급실 중증외상 환자에게 생활습관병 처방을 내리는 격이다. 업황을 전환 시킬 수 있는 대책이 필요하다”고 강조했다.